调研报告需要综合运用各种研究方法和技巧，以保证研究结果的科学性和全面性。接下来是一份完整的调研报告，让我们一起来分析和探讨。
国土局开发区土地集约利用的调研报告
第七条国家通过土地利用总体规划，确定建设用地的规模、布局、结构和时序安排，对建设用地实行总量控制。
土地利用总体规划确定的约束性指标和分区管制规定不得突破。
下级土地利用总体规划不得突破上级土地利用总体规划确定的约束性指标。
第八条土地利用总体规划对各区域、各行业发展用地规模和布局具有统筹作用。
产业发展、城乡建设、基础设施布局、生态环境建设等相关规划，应当与土地利用总体规划相衔接，所确定的建设用地规模和布局必须符合土地利用总体规划的安排。
相关规划超出土地利用总体规划确定的建设用地规模的，应当及时调整或者修改，核减用地规模，调整用地布局。
第九条国土资源主管部门应当通过规划、计划、用地标准、市场引导等手段，有效控制特大城市新增建设用地规模，适度增加集约用地程度高、发展潜力大的地区和中小城市、县城建设用地供给，合理保障民生用地需求。
国土局开发区土地集约利用的调研报告
近年来，市**区全面贯彻落实国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》、《关于加强土地调控有关问题的通知》和《市政府关于进一步落实高水平依法集约保障用地措施的通知》精神，结合**实际，进一步落实了有关工作措施，加强了土地利用管理，优化了土地利用结构，全面提高了全区土地节约集约利用水平。
一、成功经验及典型事例。
二、主要做法：
1、加强科学规划，引导全区依法集约保障用地。近年来，我区根据无锡城市化发展、行政区划调整、经济结构调整和重点工程建设等实际情况，按照“确保重点，有增有减”的原则，适时调整完善镇级土地利用总体规划，加强了土地利用总体规划和城市总体规划的衔接、协同，坚持土地节约集约利用，按照“三集中”即“企业向园区集中、土地向规模集中、农民向城镇集中”原则，加强用地规划引导，科学安排各类建设用地，优化土地利用结构，确保土地利用总体规划与经济社会发展和耕地保护目标统一协调，努力实现土地资源利用效益的最大化。
3、加强经济适用房、农民拆迁安置房用地管理。根据我区各类经济适用房、农民拆迁安置房建设管理的实际情况，我区进一步提高了住宅用地的集约化水平，经济适用房、农民拆迁安置房要坚持高容积率、低密度的原则，在全区范围全面推行建造11层以上的小高层、高层公寓，按规划集中安置城镇建设及征地拆迁过程中的各类住户，单个小区用地面积一般不低于50亩，容积率一般大于1.5。
4、加强农村土地整理复垦工作。随着城市化进程不断推进，滨湖区土地后备资源日趋匮乏。对此，我们一是着眼于促进三集中，对征地拆迁后不足20户的自然村进行腾地，将剩余农户进行集中安置；对市政府重点道桥建设后，部分村民生活受影响的村组、零散企业进行腾地整理，改善村民居住条件，提升土地集约用地水平。二是围绕滨湖区生态旅游农业开发综合创新试验区建设和治太6699行动，积极推进土地整理和村庄整治，积极探索集约高效利用土地和有效保护土地资源的新形式，重点对环太湖高速公路两侧挖废地、沿湖及十八湾零星村庄进行土地整理。5、加强存量建设用地盘活管理工作。受国家宏观调控影响，近年来我区年用地指标十分紧张，对上争取难度也较大，根据我区尚有一定数量的批而未供类、供而未用类土地的'实际情况，我区采取走内部挖潜盘活存量用地的方式来依法集约保障各类项目用地，积极加强对各类建设用地情况进行清理处置，对已经依法批准但受规划控制不能使用的土地，进行全区统一有偿调剂，将该类土地调剂到胡埭工业安置区、太湖新城科教产业园等园区使用，最大限度地保障了全区各类重点、重大项目的用地需求。6、加强各类建设项目集约用地规划指标管理。我区认真执行各类建设项目用地定额指标、投资强度、产出率等相关集约用地规划指标管理，对不符合规定的建设项目坚决核减用地面积或增加投资额度，提高土地利用率。同时严格执行国家产业政策、供地政策，对达不到《关于全力推进高水平节约集约用地、争创全国节约集约用地先导区示范区的意见》所规定投资强度、容积率、绿化率等要求的项目坚决不予以供地，同时加强了工业项目注册资本的考核，防止虚假投资额的出现。7、加强检查考核，确保依法集约保障用地各项措施的落实。以来，我区积极实行了建设用地节约集约利用年度考核制度，将本地区保护土地资源、节约集约合理用地情况列入基层政府（镇、街道、开发区）年度考核内容，对认真履行责任目标，成效突出的，给予表彰，同时在区安排支配的新增农用地转用指标方面优先安排使用。推进土地集约利用经验交流与主要做法责任编辑：飞雪阅读：人次
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第十条城乡土地利用应当体现布局优化的原则。引导工业向开发区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，推动农村人口向中心村、中心镇集聚，产业向功能区集中，耕地向适度规模经营集中。
禁止在土地利用总体规划和城乡规划确定的城镇建设用地范围之外设立各类城市新区、开发区和工业园区。
鼓励线性基础设施并线规划和建设，促进集约布局和节约用地。
第十一条国土资源主管部门应当在土地利用总体规划中划定城市开发边界和禁止建设的边界，实行建设用地空间管制。
城市建设用地应当因地制宜采取组团式、串联式、卫星城式布局，避免占用优质耕地。
第十二条市、县国土资源主管部门应当加强与城乡规划主管部门的协商，促进现有城镇用地内部结构调整优化，控制生产用地，保障生活用地，提高生态用地的比例，加大城镇建设使用存量用地的比例，促进城镇用地效率的提高。
第十三条鼓励建设项目用地优化设计、分层布局，鼓励充分利用地上、地下空间。
建设用地使用权在地上、地下分层设立的，其取得方式和使用年期参照在地表设立的建设用地使用权的相关规定。
出让分层设立的建设用地使用权，应当根据当地基准地价和不动产实际交易情况，评估确定分层出让的建设用地最低价标准。
第十四条促进整体设计、合理布局的建设项目用地节约集约开发。
对不同用途高度关联、需要整体规划建设、确实难以分割供应的综合用途建设项目用地，市、县国土资源主管部门可以按照一宗土地实行整体出让供应，综合确定出让底价。
综合用途建设项目用地供应，包含需要通过招标拍卖挂牌的方式出让的，整宗土地应当采用招标拍卖挂牌的方式出让。
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当前在新增建设用地指标总体紧张的大背景下,土地仍然是影响城市建设发展的`“瓶颈”,正确处理保护资源与保护发展的关系,城市外延发展与内涵挖潜的美系,对于城市建设的健康发展至关重要,在社会主义市场经济条件下,如何把“十分珍惜,合理利用土地和确实保护耕地”的基本国策落到实处.这一问题亟待解决,是我们国土资源部门义不容辞的责任和义务.
作者：杨敏作者单位：山西省高平市国土资源局,山西,高平,048400刊名：华北国土资源英文刊名：huabeilandandresources年，卷(期)：“”(3)分类号：p301关键词：土地集约节约利用
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聚集与分散--城市发展的推进器城市的'最显著特征是其聚集性,城市空间发展的主要动力便是聚集效益.聚集效益的存在和过度聚集的效益损失,使聚集与分散成为城市形态发展和变化的推进器.
作者：何芳魏静作者单位：何芳(同济大学经济与管理学院)。
魏静(石家庄大学建工系)。
刊名：中国土地pku英文刊名：chinaland年，卷(期)：“”(3)分类号：f2关键词：
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第二十条各类有偿使用的土地供应应当充分贯彻市场配置的原则，通过运用土地租金和价格杠杆，促进土地节约集约利用。
第二十一条国家扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。
除军事、保障性住房和涉及国家安全和公共秩序的特殊用地可以以划拨方式供应外，国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及各类社会事业用地中的经营性用地，实行有偿使用。
具体办法由国土资源部另行规定。
第二十二条经营性用地应当以招标拍卖挂牌的方式确定土地使用者和土地价格。
各类有偿使用的土地供应不得低于国家规定的`用地最低价标准。
禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。
第二十三条市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。
采取先出租后出让方式供应工业用地的，应当符合国土资源部规定的行业目录。
第二十四条鼓励土地使用者在符合规划的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。
在符合规划、不改变用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。
第二十五条符合节约集约用地要求、属于国家鼓励产业的工业用地，可以实行差别化的地价政策。
分期建设的大中型工业项目，可以预留规划范围，根据建设进度，实行分期供地。
具体办法由国土资源部另行规定。
第二十六条市、县国土资源主管部门供应工业用地，应当将工业项目投资强度、容积率、建筑系数、绿地率、非生产设施占地比例等控制性指标纳入土地使用条件。
第二十七条市、县国土资源主管部门在有偿供应各类建设用地时，应当在建设用地使用权出让、出租合同中明确节约集约用地的规定。
在供应住宅用地时，应当将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入建设用地使用权出让合同。
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第三十三条县级以上国土资源主管部门应当加强土地市场动态监测与监管，对建设用地批准和供应后的开发情况实行全程监管，定期在门户网站上公布土地供应、合同履行、欠缴土地价款等情况，接受社会监督。
第三十四条省级国土资源主管部门应当对本行政区域内的节约集约用地情况进行监督，在用地审批、土地供应和土地使用等环节加强用地准入条件、功能分区、用地规模、用地标准、投入产出强度等方面的检查，依据法律法规对浪费土地的行为和责任主体予以处理并公开通报。
第三十五条县级以上国土资源主管部门应当组织开展本行政区域内的建设用地利用情况普查，全面掌握建设用地开发利用和投入产出情况、集约利用程度、潜力规模与空间分布等情况，并将其作为土地管理和节约集约用地评价的基础。
第三十六条县级以上国土资源主管部门应当根据建设用地利用情况普查，组织开展区域、城市和开发区节约集约用地评价，并将评价结果向社会公开。
节约集约用地评价结果作为主管部门绩效管理和开发区升级、扩区、区位调整和退出的重要依据。
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我们开发区由西区、北区两部分组成，两区在土地利用现状如下：
西区土地工作的重点是内涵提升、整合利用。西区土地利用总体规划面积为600公顷，现建成区面积560公顷。在各类用地中，工业用地面积203.6943公顷,商业用地面积18.643公顷,教育用地面积为28.3316公顷,住宅用地面积35.9627公顷,行政办公及公益事业用地面积为34.5141公顷,村占地及交通用地面积为238.8543公顷。
北区土地工作的重点是省重点项目用地调整土地利用规划、调整基本农田、新增建设用地跑办。北区规划面积26.5平方公里，起步工业区面积6平方公里。因北区的城市总体规划和土地利用规划正在申请调整，尚未获得国家、省政府批准，且所属区域多是基本农田，在征用土地跑办特别是调整规划上难度非常大。除原已完成主干道路、裕丰脂酸酶项目征地外，下半年完成了110kv变电站、衡运物流、南昊一期、中小企业园3宗365亩净地的土地利用规划调整和审报卷工作，全部通过专家评审通过并取得调整土地利用总体规划的批复；完成了脱酚棉籽蛋白、宏远纺织、汽车防撞器3个省重点项目1141.71亩土地的规划调整工作，并上报省厅准备下一步的专家会审；完成了华成污水处理设备、金太阳运输机械、精工机械、中金诚信不锈钢保护纸4个省重点项目742.752亩土地的组卷前期工作，上报市国土资源局出具初审意见。南昊二期通过开发区领导亲自带我局跑办，争取用地指标，并通过省国土厅核准，征用土地工作于12月29日组卷上报省厅。
西、北二区因开发建设的时间长短差异较大，在土地利用存在问题上呈现出不同特点。西区自1992年设立以来，特别是经过上划以来的开发建设，在土地利用上主要存在四个方面的问题：
一是可利用土地剩余空间狭小。现在西区可利用土地面积还剩40公顷，合计600亩。
二是土地整合利用任务艰巨。20初调查摸底显示，西区闲置土地13宗、部分闲置土地5宗，合计357.9亩。我们把立足内涵挖潜、盘活存量土地做为工作重点，过依法征收土地使用金、土地闲置费和闲置两年以上依法收回等措施，克服来自各方的压力和阻力，进行了整合、盘活和促建，有10宗土地已开工建设，有6宗土地转让给其它项目。原通用压滤机厂22.89亩闲置土地整合配置给宇腾汽配进行扩产，实现了当年整合盘活，当年开工建设，现在1.3万平方米的钢结构车间已竣工，部分设备已到位，3月份可投产；巨强特种工程塑料、中科建38.2亩土地转让给北内汽配，并于当年开工建设。其它剩余闲置、半闲置土地正在进一步清理当中。
三是土地收益较低。过去几年西区土地出让主要采取传统的协议出让方式，由于区域间招商引资竞争的压力，协议出让的土地价格不得不压低，一般执行工业用地每亩6.6万元、重大项目一事一议（商住用地协议出让价每亩10万元）的办法，扣除上缴省的征地费用和农村集体补偿外，剩余部分很少，此外还需长期支付每亩每年1500斤小麦的粮食补贴。为了最大限度的增加土地收益，为基础设施建设提供尽可能多的资金支持，土地房产部门从三个方面进行了积极的努力，并收到一定效果。一是在节省征地费用上做文章。想尽千方百计，不怕千辛万苦，通过市局协调跑办各县市区的耕地造地抵顶和在征地过程中利用建设用地、农用地、未利用地。（造地抵顶每亩节省3407元，建设用地每亩节省20667元，农用地、未利用地每亩节省6667元），上划以来办理土地出让3805亩，共为开发区节省资金1340万元。二是通过土地招拍挂增加土地收益。成功运作了阳光花城（协议价每亩10万元，拍卖价16.8万元，共计163.55亩）、加油站（协议价每亩10万元，拍卖价15万元，共计12.56亩）三是加强二级市管理。年收取9宗土地出让转让140.554亩土地转让契税129.1958万元，补交土地出让金129.1280万元，此外收取土地使用金26.5025万元，三项合计284.8263万元。虽然作为土地部门在增加土地收益上做出了一定努力，但由于区域竞争等多种因素的制约，以市场机制来经营土地的步伐还不大，造成了土地收益的总体水平还相对较低，为基础设施建设提供资金支持的力度还比较小。
四是土地产出效益还比较低。由于西区进区项目大处于建设期或运营初期，加之部分有圈地动机的项目混杂其中，我区单位土地面积的税收产出率还比较低。
北区开发建设时间较短，正处于起步成长阶段。在土地利用方面主要存在三个方面的问题。
一是规划修编调整任务大。北区的城市总体规划、土地利用规划正在申请修编，尚未得到国家、省的批准，项目用地只能逐项目单个申报为省重点，再通过调整土地利用规划、申请追加农用地转用指标取得土地，涉及部门多、跑办周期长、运作难度大。
二是基本农田调规任务大。北区大部分土地都是基本农田，项目用地需要首先把基本农田调整为一般农田，需要与桃城区、深州市的农业部门和乡、村直至农户进行沟通，需要落实到人头和地块，程序多、环节多，工作极为繁杂，任务极为艰巨。
三是工业项目建设用地需求量大。按照市领导关于加快开发区建设发展的总体布署，根据北区总体规划，为体现开发区对工业经济的`辐射和带动作用，借鉴外地开发区成功的经验，提升民营企业科技含量，实现滚动发展，拟在北区建设高科技工业园，园区好多重点项目要落户北区，进区项目需要农用地转用面积比率很大。
1、在新增建设用地跑办上下功夫。
一是积极配合省、市做好开发区土地利用总体规划的修编。按照“布局集中、产业集聚、用地集约”的原则，根据省、市关于规划修编的时间安排和部署要求，早着手、早准备，查清弄实我区土地利用总体规划修编中存在的问题和不足，充分做好土地利用总体规划实施评价和修编前期调研准备工作，为我区规划修编顺利开展奠定基础，为今后的土地征用工作争得主动权。
二是积极做好新增建设用地跑办。从三个方面入手，积极打造土地审批的绿色通道。一是抓信息跟踪突出一个“快”字。要有一双千里眼和两只顺风耳，加强与省、市土地部门的联系沟通，加强对新闻媒体信息的收集分析，密切关注用地特别是新增建设用地方面的政策与动态，第一时间捕捉，并在第一时间做出反应，确保不贻误战机。二是抓超前工作突出一个“早”字。土地组卷各项前期工作早动手、早准备，做实、做细，抓第一时间、抢第一手资料，提前做好重点项目的土地规划调整及基本农田补划工作的具体落实，宁可备而不用，不能用而不备，为快速组卷申报赢得时间。三是抓全程盯办突出一个“实”字。卷宗上报后，对省厅、市局各处室进行全程盯办，一环不漏、一环不松、环环抓实，确保审批全程无疏漏、无障碍和顺利落实。
2、在整合盘活存量土地上下功夫。
立足对存量土地的整合挖潜，最大限度的提高土地集约用地。一是继续实施“腾笼换鸟”。加大政府引导力度，发挥市场配置作用，通过嫁接、合作、调剂、转让、退出、租赁等形式，把闲置、半闲置和低效利用土地向优质项目转移配置。对尚不构成收回条件的闲置土地，通过协商、合理补偿等手段，鼓励进行项目调整或调剂给急需用地者。对项目不落实的建设用地，鼓励依法以市场方式调整安排其它项目。对经批准且符合规划的项目利用存量土地的，简化手续。鼓励对余量土地依法转让和调剂，并适当减免有关费用。二是鼓励企业“零增地”扩张。利用厂内存量土地改（扩）建多层厂房或实施厂房改造加层，对增加容积率翻建多层厂房的予不另行收取土地出让金、配套费，并允许补办房产证。三是通过农村城市化改造置换土地。有计划、积极稳妥地推进农村城市化改造，在改善提高村转居居民居住条件的同时，盘活置换出一批土地。
3、在严格集约利用土地上下功夫。
一是严格控制项目供地标准。从严掌握单位土地面积的投资强度和投资规模，一般不得低于每亩80-120万元，对固资产投资小于500万元的项目，不单独供地，一律安排进标准厂房。二是严格控制单层厂房建设，确需建设单层厂房的，必须经相关部门严格审定；鼓励和推行多层标准厂房建设。三是严格控制绿地率，鼓励企业向绿地挤占土地。四是积极推行中小企业园用地模式，统一规划，统一建设，统一管理，为中小项目提供创业平台，实现土地利用的集约化和企业成本的最低化。
4、在增加土地收益上下功夫。
一是积极推行土地招标拍挂。工业用地，除对开发区有立区作用的项目协议出让外，有竞争的地块实行“招拍挂”，对商住用地要全面实行“招拍挂”。“招拍挂”是深化土地使用制度的必然结果，是经营城市的必然选择。要进一步扩大土地使用权公开出让的范围，充分发挥市场配置土地资源和价格形成的基础性作用，将土地的供应、土地价格的确定、土地使用权的获得由政府行为转为市场行为，引入竞争机制，显化土地价值，增加财政收入。
二是加强二级市管理。与财政、税务部门协调联动，加大对土地转让契税、出让金的收取，加大对闲置土地使用金、闲置费的收取，应收尽收，确保无遗漏。
三是节省征地费用。继续发扬过去不怕千辛万苦、想尽千方百计的做法，加大占用耕地造地抵顶等办法，挖掘潜力，加强协调跑办力度，为开发区建设做贡献。
国土局开发区土地集约利用的调研报告
广州经济技术开发区(以下简称广州开发区)是1984年经国务院批准成立的首批国家级经济技术开发区之一,规划面积为38.5772平方公里.自以来,广州开发区先后与广州高新区、广州出口加工区、广州保税区合署办公,实行“四块牌子,一套人马”的管理体制.经国务院批准的4个国家级经济功能区总体规划面积达60多平方公里.
作者：沈奎作者单位：广州经济技术开发区管委会政策研究室主任刊名：港口经济英文刊名：porteconomy年，卷(期)：“”(5)分类号：关键词：
国土局开发区土地集约利用的调研报告
开发区工业经济建设调研报告――创新破难加快发展经济开发区是一个地区工业经济发展的重要载体，也是一个地区经济发展水平的集中展示。近些年来，区域之间的经济竞争一定程度上已经成为经济开发区之间的竞争。加快经济开发区的建设与发展，是县委、县政府的一项重要决策，也是实现“接轨上海、融入杭州”和“三年冲百强”战略的基础。开发区和配套工业园区可以把服务、土地、劳动力等优势聚集在一起，形成规模效益，产生集聚效应和辐射效应，成为加速工业化和城市化进程的有效途径，并将成为经济发展的带动区、体制和科技创新的试验区，城市发展的新区。总体上看，近几年来**经济开发区和配套工业园区发展势头较快，取得了较大的成绩。但同时，也存在发展中的不平衡：经济发展的总量不大，质量也不是很高，对县城和周边乡镇的辐射和带动作用力度还不大，市场体制建设也不够完善，经济运行机制和行政管理体制需要进一步创新，对外开放功能需进一步深化。如何统筹规划，科学定位，合理布局，推动开发区和配套工业园区健康发展，值得关注和思考，一些突出问题需要引起高度重视和亟待解决。一、开发区基本情况**经济开发区成立于1992年，并于1994年8月经**省人民政府批准为省级经济开发区。经过十余年的艰苦创业，现已具备规模开发建设总体框架，形成了良性循环投资环境，得到了近20个国家和地区投资商的青睐，一些知名企业如**企业、**有限公司、**集团、**集团等纷纷落户开发区，开发区已成为**县对外开放的战略重心。根据**城市总体规划，开发区对管理区域内坚持以高起点、高标准、宽视野、适度超前的原则致力于“一城五区”建设：以**大道为中轴，在**大道与**路之间打造了一个8平方公里的城市新区，凝聚了**广场、县行政中心、步行街、生态街等一批精品工程。初步建成了4000余亩的**工业园区和**特色园区，吸引国内外企业80余家，总投资逾27亿元人民币，其中有**等一大批上规模、上档次的内外资企业，已成为全省样板工业园区。为进一步拓展工业平台，开发区已在原**省道**段规划建设了4.62平方公里的**工业园区,工业区的性质定位为以新型材料、医药、电子为主的生态工业园。首期500亩现已开发完成，入园企业19家，总投资2.93亿元人民币，意向入园企业达到23家。二期区块基础设施建设已基本完成，现对外实行全面招商。**县委、县政府为了集全县之力支持开发区建设，今年又将县内**工业园和**产业园并入开发区管理。**工业园是**工业重心北移的重要平台，地处**县北部中心镇高禹，首期规划面积6.68平方公里，目前已形成办公转椅、五金机械和it产业三个区块。**产业园是中科院**分院、**省食品药品监管局、**县人民政府合作共建的一个产业基地，规划面积3000亩，位于县城北侧，投资领域主要以药品、保健品研发及制造等。规划面积12平方公里的悠然人居――**生态园区部分基础设施建设已经启动，招商工作也全面展开。在不久的将来，一个国际一流的集休闲、度假、旅游、观光、居住为一体的生态园区将会展现在世人面前。**生态园之后，开发区另一大手笔是即将建设的**博览园，主要包括植物博览园、濒危动物放养基地、教育、科研创业基地、低密度乡村别墅等项目，现该区块已基本完成概念性规划，即将开始对外招商。二、开发区经济发展现状(一)、2004年度工业经济运行情况1、工业总产值**亿元，其中规模以上企业完成**亿元，同比增长23.2%。2、工业增加值**亿元，其中规模以上企业**亿元，同比增长39.5%。3、利税累计完成**亿元，其中规模以上企业**亿元，同比增长32%。4、技改投入**亿元，同比增长27%。5、出口交货值**亿美元，同比增长16.3%。6、全年合同引进外资**万美元，同比减少11.8%，其中实到外资**万美元，同比减少11%。实到内资**亿元，同比增长64%。（二）、2005年1―10月份工业经济运行情况1、工业总产值**亿元，其中规模以上企业完成**亿元,同比增长67.39%。2、工业增加值**亿元，其中规模以上企业**亿元,同比增长67.9%。3、利税**亿元，其中规模以上企业**亿元,同比增长29.47%。4、技改投入**亿元,同比增长18.97%。5、出口交货值**亿美元,同比增长42.18%。6、合同引进外资**亿美元，其中实到外资**万美元。实到内资**亿元。(三)、开发区工业企业情况开发区现有工业企业**家,其中规模以上企业**家。2005年1―10月份规模以上企业完成产值**亿元,同比增长67.39%。**公司**亿元,同比增长20.17%;**1.5亿元,同比增长76.72%。2005年新增规模以上企业**家,共完成工业产值**亿元。作为两大支柱产业之一的转椅及配套企业**家,1―10月份销售收入**亿元;其中规模以上企业**家,销售收入**亿元。竹木制品企业**家,1―10月份销售收入**亿元;其中规模以上企业**家,销售收入**亿元。三、开发区在发展工业经济方面所做的主要工作和主要措施(一)、狠抓工业园区基础建设，种好梧桐引凤凰。截止到2004年底，开发区在园区基础建设上共投入资金**亿元(不含企业内部投入),平整土地**亩,已通道路面积**万平方米,建成供水管道**公里,供电线路**公里,排水管道**公里。目前开发区“一区五园”集约效应初现规模，各园区已成为拉动全区经济高速发展的纽带，有力的推动了我区各项经济指标在全县占有率的提高，其中**已累计引进企业**家（其中外资企业**家），建成并投产**家，共开发面积**亩；塘浦工业园区累计引进企业**家（其中外资企业**家），建成并投产**家，共开发**亩；转椅特色工业园区累计引进企业**家（其中外资企业x家），建成**家，累计开发面积**亩。医药产业园累计引进企业**家,现已开发面积**亩。**工业园正在建设之中。（二）、强化招商引资力度，为经济发展注入新的活力。经济要持续发展，仅靠现有的企业、当地的资源是远远不够的，必须要不断引进新的资金、新的项目和人才。几年来，开发区始终坚持把招商引资工作放在各项工作的重中之重来抓，全力做好引资工作。1、坚持招商引资“一号工程”，健全组织网络。一是强化招商理念，全面树立“全党抓经济，全民抓招商，全力抓质效”的意识。二是实施“领导工程”。开发区主要领导把工作重心转移到招商引资上来，把主要精力和时间放在招商引资中，主动出击，亲自外出与外商谈判。三是理顺管理体制，成立了**工作委员会，专门负责招商引资、工业经济管理和项目推进工作。其中由x名管委会副主任具体负责不同区块的招商引资工作。四是设立招商引资专业机构，在**年就组建了招商引资部，抽调精兵强将到招商引资一线工作。2、坚持“以人为本”，加强队伍建设。一是加快引进专业人才，着力提高专业招商队伍整体素质。近年来，开发区坚持通过“走出去、请进来”的方式，努力打造一支既懂外语、又懂经营管理、通晓国际惯例的复合型招商队伍。一方面在引进人才上下功夫。去年和今年引进了**名学外贸、具有英语六级水平的人员充实到专业招商队伍中；另一方面，在强化学习，在提高人才队伍自身素质上下功夫。以学习为起点，全面提高招商专业人才队伍整体的政治思想素质、政策理论水平和业务工作能力，增强做好本职工作的本领，实现知识不断更新，技能不断提高、本领不断增强的目标，适应新形势下工作需要。二是组建辅助招商队伍，夯实招商引资基础。近年来，开发区组建了四支强大的招商引资队伍：一是由**名开发区机关和村干部组成的干部招商队伍；二是由开发区内私营业主，专业中介经纪人组成的民间招商队伍；三是由近百名**籍在外工作人士和曾在**任职的领导干部组成的外地招商队伍；四是由在**投资办企业的外地企业主组成的以商招商队伍。初步形成了一个以开发区招商引资部为枢纽，以四支队伍为分支，涉及到社会各个阶层，各个地区的庞大招商网络。（三）、狠抓企业开工开业，培育优强企业，增强企业市场竟争力。工业经济要实现持续增长，另外一个关键因素就是要抓好企业的开工开业。几年前开发区就专门组织人员落实此项工作，分工分项帮助企业加快开工开业的进度。2005年1―10月份新增开工企业**家，竣工企业**家，其中年产值预计5000万元以上开业企业**家。在规模以上企业中，从今年的发展情况看，**、**、**x等发展势头强劲，年增产值均在40%以上，特别是**公司和**公司经营形势较好，同比分别增长267%和207%。另外，年产值有望突破5000万元的还有**、**、**x等一批企业，为开发区2005年工业经济高速增长创造了良好基础。（四）、强化为企业服务意识，积极为企业排忧解难。对于开发区来说，服务是最大的品牌。开发区是“巢”，客商、项目是“鸟”。让开发区成为客商之家、项目之家，才能留得住客商，留得住项目。几年来，开发区各级上下始终把企业的困难当作自己的困难，把企业的发展当作自己的进步，针对企业发展中遇到的各种困难，竭尽全力予以帮助。在服务上实施“专班工程”，做到一个项目一个专班，一个专班负责到底。尤其是对重点客商、重点项目，由开发区主要领导跟企业挂钩结对。此外还积极主动向企业积极宣讲各类优惠政策、扶持政策，引导企业走科技创业、创新和可持续发展之路，帮助企业树立科学的发展观，为建设绿色企业、生态型企业夯实基础。截止到2004年底，开发区共有**个产品商标获得省、市级著名商标；**个获得市名牌产品；**家企业获得iso国际认证。四、经济发展中存在的主要问题及原因1、经济总量不大，质量不高。2005年1―10月份，开发区工业总产值达到**亿,和2004年同期相比有较大的增幅，但和周边县市开发区相比，这个产值还是太低了。原因一是我县原本就是个农业县，工业基础相对比较薄弱；近几年来年的发展又是以生态产业为主,工业经济未能唱上主角;二是现有工业企业中规模型企业偏少,缺乏具有市场带动作用的龙头企业、大型集团企业.开发区目前最大的企业**公司到10月份的工业总产值还只有**亿元,整个规模以上工业企业的总产值也只有**亿元,跟周边县市一个企业的产值就达到一、二十个亿相比,我们的规模型企业不光是力量不足,对整个经济的拉动作用不明显,并且家数太少,在整个**x家工业企业中,规模以上的企业只有**家,大部分企业还停留在家庭作坊式的零打碎敲阶段,产值低,抗风险能力差.2、园区基础设施建设投入力度还不够大，对企业入园有一定影响。目前五个园区中,只有**园区和**x特色园基础设施建设较好,**园区由于受土地农转的制约,二期入驻企业还只有**家.**产业园和**x园区还刚刚在进行基础设施建设。究其原因,主要是受财力所限。这些年来，在五个园区的基础设施建设上，共投入资金**亿元，基本上都是开发区自行承担的。“要集全县之力搞好开发区建设”这个口号好多年前就提出来了，但在实际操作过程中，财政上对开发区的支持还很有限，在园区建设上大部分的资金需要开发区自筹解决。一些该落实的优惠政策没能得到落实，比如文件规定免去企业的闭路电视开户费，但实际上并未落实，企业彼有怨言。3、产业结构单一，缺乏生产高附加值产品的企业。目前**x家工业企业中，转椅及配套行业有**x多家，竹木制品行业有**x多家，在规模型企业中也占了全壁江山，两个行业的生产总值占到工业总产值的60%以上。根据本地的资源特色，大力发展转椅和竹木制品产业，打造区域品牌，这个经济发展战略无疑是对的，但就象一只椅子有四只脚一样，要发展壮大我县的工业经济，我们必须还要有其它的支柱产业来补充。另外，开发区现有企业的产品整体科技含量低，档次不高，产品附加值少。转椅行业中除正在生产的**、**x外，科技含量较高的**x至今未能建成。竹制品行业中，**公司投资的**公司也未能按原定计划投产。4、入园企业开工不足，建成率不高。企业引进来了，但却迟迟不能投入建设，迟迟不能产生效益，这对开发区的经济发展不能不说是一大损失。究其原因一是由于土地制约的影响导致境外资金注入不足；二是由于国内钢材涨幅较大，，一些企业正持币观望；三是园区部分道路至今未通，给企业开工建设带来很大不便。最重要的还是土地农保区调整及农转等用地手续审批速度慢，使大部分的企业无立足之地。在目前急需开工建设的企业中，未落实土地的就有**家，其中投资额亿元以上的企业就有**家，如果现未完工的**x多家企业都投入生产了，那对开发区的经济发展拉动作用是非常明显的。5、企业管理理念落后，缺乏品牌战略的运作。现在开发区企业中，品牌型企业偏少，部分企业还是在贴牌生产。没有属于自己的牌子，就不可能去开拓市场，做大做强企业，同时，也容易产生纠纷。这两年来，在竹制品行业中，连续发生了几起外省企业注册了商标然后控告我县的企业侵犯了他的知识产权，给我县的竹制品生产和出口带来严重影响。另外，部分企业主不注重对职工的技能培训，企业的生产操作不规范，特别是各个家庭作坊“三合一”现象严重，存在安全隐患。五、对加快开发区经济发展的几点思考1、加快开发区经济发展，必须在规划上坚持科学化、全局化。**经济开发区面积有**平方公里，对于如此大的经济发展区域，如何去建设它、发展它，首先是要立足长远、科学规划。作为一个成功的开发区，在规划上应注重以下几点：一是讲究形象，规划好进出口通道，给人留下良好的“第一印象”；二是着力营造环境效果。留足充分的'绿地和空间，建设花园式、生态型开发区；三是主次干道宽度协调，井然有序；四是项目分布的功能区相当明确，为不同规模、不同类型的项目提供相对集中的适宜场所，实现土地的高效利用；五是近期规划与长远规划相结合，为开发区分步开发和未来的发展提供保证。另外还需要严格去执行规划，尤其要注重维护规划的“权威”性，切实防止科学的规划被实践的随意性所破坏。2、加快开发区经济发展，必须全力推进基础设施建设。一般来说，客商总是选择投资条件成熟，环境优越的开发区进行投资。事实表明，开发区的形象首先是具体体现在基础设施建设上。经济开发区完善良好的基础设施，反映出一个地方对开发区的重视程度和发展信心，能给投资者以极大的信任感。基础设施建设离不开大量的资金投入。“钱从哪里来？”对此，不能光等上级财政拔款，要敢于转变思路、敢于创新。可以采用借用国债资金或从地方企业中募股等方式筹集资金，千方百计把基础设施建设到位，从而赢得了发展的先机。当然，在推进开发区基础设施建设过程中，还应把握基础设施建设之“度”，合理调度资金，分步实施，以充分发挥基础设施对项目投资的承载作用。3、加快开发区经济发展，必须进一步加大招商引资的力度，在招商引资工作上要解放思想、创新思路。我们现在在招商引资上还是由政府在搭台，机关人员在唱戏，这个传统的作法和思路必须破除。招商引资主体是企业而不是政府，政府的推动与服务是必不可少的，关键在企业对接，要让对接双方企业代表有直接沟通的机会。有关部门要积极收集一批以世界500强为首的国内外包括港、台知名企业有关资料，研究其主营业务，了解其发展战略，收集其投资部门负责人有关信息，从中选择出与我县产业政策相对接或可能对接的知名大企业，汇编成资料提供各有关部门。全面发动寻找对接途径，力争尽快与一批知名企业投资部门开展对接。同时，要让专业人员进入招商引资队伍，甚至可以考虑营造专职的招商引资中介机构和经纪人，县里在招商引资上的奖励政策同样也适合他们，这样就可以避免机关人员参于招商干好了有奖励，干不好也没关系的状态。4、加快开发区经济发展，必须充分发挥政府宏观管理、引导和协调的职能，为企业发展营造良好的政策环境。其中，政府合理定位是关键。市场经济条件下，政府抓经济的职能定位，在某种程度上恰恰是“不抓经济”，市场做不好的才是政府要做的。在企业的发展过程中，政府应在为社会公众的服务上，用驾驭市场经济的胆略和魄力，大力扶持企业发展，不干预企业内部事务，把重点放在政策扶持、技术指导、项目引导等外部环节上。针对我县工业企业中转椅、竹木制品企业家数多，并且绝大多数属于小而散的特点，建议县里出台相应的政策，鼓励这些小作坊生产的家庭企业积累技术和资金，联合办厂或者以现有规模进行合并，从而扩大企业规模。另外，要积极帮助企业树立品牌意识，创建属于自己的品牌。要利用各类活动，突出宣传我县名牌产品及优势企业。要鼓励企业设立网页，建议全县规模以上企业全部开设网页。5、加快开发区经济发展，必须要以促进非国有制经济发展为重点，大力发展和壮大民营企业。一是要造就有利于企业发展的好环境。坚持“环境建设是经济发展的生命线”的观点，高度重视环境建设，既抓硬环境，又抓软环境，极力优化民营经济发展环境。硬环境建设方面，要积极筹措资金，增加投入，为民营经济发展搭建平台。软环境方面，切实加强行业协会、企业家协会建设，积极培育各类“中介”服务组织，探索出一条让企业自我管理、自我发展的成功路子。二是要在民营企业中广泛建立现代企业制度，大力推行现代企业管理模式，加快体制和技术创新步伐，使民营企业普遍上档次、上水平。三是要通过招商引资，借助国外、省外、县外的力量“嫁接改造”民营企业，培植起了一批新的骨干企业。在做大做强民营经济中，立足本地优势是基础。综观各地民营经济的成功者，大多数都是充分发挥了自己的优势，找到了自己的发展空间。而转椅和竹木制品作为当前我区两大支柱产业，其产值、销售收入、利税、上缴税金均占到全区工业指标的58％以上。我们必须把这两大产业作为发展和壮大民营经济的着力点和突破口，从自身的实际出发，充分发挥自身的比较优势，全力打造转椅和竹木制品产业带，形成全国有名的产业市场，从而带动整个民营经济量和质上的提升。
国土局开发区土地集约利用的调研报告
加快推进土地集约节约利用步伐促进我市经济社会可持续发展。
土地是经济建设的重要基础，也是维护宏观经济平衡运行和经济社会可持续发展的重要调控杠杆，一切发展必须以土地为条件。**是一个典型的人多地少的地市，又是一个经济快速发展的地区，土地的供需矛盾十分突出。有限的土地资源要满足“吃饭”与“建设”的需要，负荷非常沉重。因此，要贯彻落实以人为本，全面、协调、可持续的发展观，必须以理性的态度来面对和尊重这个客观条件对发展的刚性约束，从国情、市情出发，把科学的发展观和科学的用地观结合起来，重视土地资源的保护和合理利用，完善集约节约用地管理机制，把抓好土地集约节约利用作为解决这个矛盾的重要抓手。这既是落实省委“八八战略”的要求，促进经济社会全面、协调、可持续发展的重要措施，也是提高土地资源利用与管理水平的内在要求，关系我市“富民强市、率先发展”奋斗目标的顺利实现。
一、我们已经采取的措施。
近期，根据市委、市政府的统一部署，我们积极投入到“七大系列”和“企业服务年”活动中去，采取多项有效措施服务经济发展，实实在在抓落实，扎扎实实抓服务，取得了一定成效。
（一）规划修编拓空间。
对上一次土地利用总体规划进行了认真回顾总结，新的土地利用总体规划在开展调查研究的基础上，把土地更新调查与土地变更调查相结合，充分突出规划的优势，加强全市土地资源的整合。同时，认真分析经济发展趋势和用地需求，按照市政府推出的新的各项重大经济发展规划，适时调整建设用地布局，搞好与国民经济发展规划以及城镇发展规划等专项规划的衔接，从科学和长远的角度考虑建设用地总量和布局的调整，强化规划的前瞻性和现势性，提高规划的科学性和可操作性。
（二）包装项目争笼子。
在全市喊响“选商引资”的口号，工业项目和选商项目尽量选择在投资****万美元以上，特别是老四项（能源、效能、水利、基础设施）项目，努力往****万美元投资强度上靠，以争取列上国务院和国务院有关部门批准、核准的项目，用上留部、省的指标。至目前，我市已有**个项目被省批准为第一批重点项目。我市上报省批准的第二批重点项目也将在近期下达。
（三）处理违法清遗留。
根据省政府、省国土厅相关文件精神，针对市区违法用地存在的实际情况，组织调研并制订起草《市区开展违法用地补办审批手续若干问题实施意见》。对违法用地处理补办审批手续对象、补办地价、项目立项及规划选址、罚款收缴、没收建筑物的处置、违法用地责任人的处分等政策提出了建议，目前已经市委、市政府审定下发。同时，我们集中局用地处、监察支队、分局（办事处）的力量，集中精力、全力以赴抓好这项工作。目前，市区第一批共***家企业，总用地面积*******亩，经依法处理后上报省国土厅确认，目前已经省国土厅确认同意***家企业，共*******亩。切实解决了企业发展的后顾之忧。
（四）服务企业促发展。
由局领导带队，各业务处室负责人参加，组成*个走访企业工作组和*个争取指标工作组。走访企业工作组重点走访市区企业，上门服务、宣传政策、征求意见、改进工作。至目前，已走访市区***家企业，对征求到的意见进行认真梳理，部分经整理后已布置落实。如在“企业服务年”活动中出台允许为补办土地出具过渡性抵押贷款证明的举措等得到了企业的广泛好评。争取指标工作组多渠道、多方式筹措折抵指标，争取保证企业补办审批手续的用地指标需求。与此同时，经局领导研究协调，局集体会审会议讨论决定，对补办审批手续的企业将组织联合踏勘、测量。测量形成的结果可用于用地审批及土地登记发证等多个环节，改变了新建项目从审批到发证需分次测量的工作环节，进一步提高效率，减轻企业负担。
（五）整合利用出效益。
一方面通过限期开工、收取闲置费、协议收回、无偿收回等途径，依法处置各类闲置土地约****亩。对收回的闲置土地进行重新配置，解决了一批急需项目的用地需求。另一方面，按照《浙江省建设项目用地控制指标》的规定，对****年以前已完成农用地转用、征用但未供地的项目，严格按照“双控标准”的要求，重新核定项目的用地面积。落户项目的科技含量和土地利用效益明显提高，较好地实现了土地利用从粗放利用型向集约利用型的转变。今年*至*月又协议收回企业内部分未用的空闲地****亩。同时，引导企业充分利用原有土地进行技改投入，并对市区**家企业经城市规划部门批准，通过厂房加层或减少厂内绿地等途径扩建厂房，可建建筑面积*****平方米。
二、存在的问题。
（一）土地利用总体规划的刚性与现实用地需求不确定性的矛盾。
土地利用总体规划按照定位与定量相一致的要求，对各类用地布局作出了刚性的规定。从几年的规划实施情况看，目前全市规划建设留用地已所剩无几，待置换耕地面积也大为减少，再加上**%的基本农田保护率是一道无法逾越的“红线”，使我市的发展空间已严重受阻。同时，由于土地利用总体规划和城市总体规划各有侧重，造成两者在规划期限和用地规模预测上不完全一致，形成了时间和空间上的错位。因建设留用地规划指标有限，在编制土地利用总体规划时，宏观上遵循保障重点，分散实施的原则，在微观上注重集约利用，分步推进的原则，使之与现实用地需求中数量、区位的不确定性之间难以衔接。再加上土地利用总体规划的刚性限制，使规划调整难、繁、慢，审批要求高，难以适应不断变化的城市发展要求。今年凡涉及基本农田调整的规划修编，必须组织土地所有权村的村民听证，使两者的矛盾更加难以协调。
(二)耕地占用量大与补充耕地后备资源不足的矛盾。
耕地“占补平衡”是各级地方政府的`法定义务。建设占用耕地数量的增加，必将同步带来耕地补充量的增加。经过几十年来的开发利用，可开发的后备资源的已严重不足，分析主要原因：一是滩涂资源开发已受到生态保护的制约和杭州湾产业带开发的约束，潜力不足；二是随着土地开发整理工作的全面推开，可开发的资源日益减少，且以后开发整理难度越来越大；三是耕地补充成本越来越高。土地开发的重点由平原地区转向河谷丘陵地区，成片面积小，地形地貌复杂，工作难度较大，单位面积投入成本相应提高；退宅退建虽已顺利开展，但因涉及到拆迁、补偿、安置、复垦等许多工作，难以实施，且成本较大；新增耕地普遍存在土层薄、肥力差等情况，需通过培肥地力等方法提高质量。因此，由于受到资源和资金的双重压力，实现耕地占补平衡的难度将会增加。四是根据国家宏观调控政策，今后对易地占补平衡将严格控制，这对市区而言无疑又是一个难点。
（三）建设用地供给潜力不足与存量土地粗放利用的矛盾。
****年至****年，全市共新增加建设用地面积为*****万亩，到目前为止，已完成供地面积为*****万亩，占****%，尚有***万亩土地未供，相当于****年全市新增建设用地的总面积（****万亩）。这些未供土地中约有*/*已落实项目，但因资金未到位或规划调整等原因而未完成供地，约*/*为未落实项目的存量土地，可盘活利用。仅市本级就有****万亩土地未供，其中****亩为未落实项目的可用土地。已查明市本级已供土地中有闲置土地***亩。与此同时，我市前阶段土地利用效益也不甚理想。
纵向比较，**年以来，全市增长单位生产总值需要占用耕地面积总体呈上升趋势，****年是****年的***倍。而新占用单位耕地所产生的生产总值却总体呈下降趋势，由**年的*****万元下降为****年的*****万元，降幅为**%。可见用地集约程度和用地效益随着用地紧张程度的增加却反面在降低，这是很不应该出现的现象。
横向比较，去年我市各开发区工业用地的平均投资密度每亩约**万元，处于浙江省的中游水平，而江苏省为平均每亩***万元，是绍兴的四倍，新加坡、马来西亚和我国的台湾地区平均投资密度达到每亩***万美元，是绍兴的近**倍。我市**个开发区的工业性投入与基础设施投入每亩不到**万元，乡镇工业园区仅**万元/亩，而苏州市要求省级以上开发区每亩投入不低于**万美元，乡镇工业园区投入每亩不低于**万美元。苏州工业园区要求外商投资企业每亩土地投资额不低于**万美元，内资企业不低于***万人民币。相比之下差距显而易见。
由此可见，一方面是土地规划空间和建设占用耕地的指标十要紧张，供地潜力严重不足，另一方面是普遍存在存量建设用地粗放利用和闲置等现象，批而不用、低效利用的情况时有发生。粗放利用造成宝贵资源的无谓消耗，无疑会给本来已十分紧张土地供需矛盾雪上加霜。
（四）企业谋求低成本扩张与国家要求集约用地之间的矛盾。
随着我市招商引资工作的纵深推入，许多企业纷纷落户我市，加速促进了我市经济社会的发展。然而一些规模企业往往站在自身的发展角度，要求预留一定的企业发展空间，特别是一些资金投入大、建设分期实施的项目和国家级、省级重点项目，往往会有几年的投入建设期，客观上也确实需要分期分批使用土地，并需要为企业长远的投入和发展预留用地空间。前几年一些开发区为了尽快上规模、出形象，把项目用地量作为入区门槛，不达**亩或***亩以上的企业不得入区，也在一定程度上推动了批多建少，粗放利用现象的产生。但是这与国家要求集约利用土地的目标以及出台的相关政策不尽一致。国家提出集约利用土地的要求是站在整个国家这一范围内而言的，政策的出台也是针对全国面上，然而就某一个个体而言，这与现实的发展情形并不一定能完全相符。这就必然会导致一定时期内土地征而不用现象的出现，使一部分土地闲置，也造成土地和建设用地指标的紧张。因而，既要体现集约利用土地要求，又要兼顾企业自身长远发展，这也是造成我市用地发展空间不足的一对矛盾。
（五）提升产业档次与扩大社会就业之间的矛盾。
通过引进、发展新技术，调整我市产业结构，促使企业由劳动密集型向资金、技术密集转变，以进一步提高劳动生产率来控制企业的用地规模，推动土地及其它要素的集约利用，这是目前形势下加快发展与节约用地的“双赢”选择。科学合理地使用土地资源，必然要求土地的使用力争达到最优状态，真正实现“十分珍惜和合理利用每一寸土地”的基本国策要求。但产业结构的调整、劳动生产率的提高，客观上也会带来了企业用工量的大幅度减少和社会就业率的降低这一问题。而就业是民生之本，关乎国计民生。就目前来说，我市的就业状况不尽如人意，就业形势不容乐观。到****年底，全市的城镇登记失业率为***%，大量的下岗失业工人找不到固定工作。****年末，我市全社会就业总量******万人,同比增长*。*%。另外，我市还有大量的农村失土农民因土地征用实行货币化安置而导致了“失土又失地”。他们急需要找到工作，政府也急于解决这个问题。这与科学合理用地所倡导的集约要求不尽相符，在客观上也产生了新的一系列社会问题。
三、下步打算。
按照党的十六大精神和党中央、国务院部署，根据目前经济宏观调控的形势和我市土地利用的现状，要始终坚持发展这个执政兴国的第一要务，以科学发展观统领国土资源管理工作的全局。注意处理局部与整体、当前与长远、开发与保护的关系。积极服务，促进经济社会发展，严格执法，保护资源，维护权益。针对粗放利用资源严重的现实，把国土资源管理重点放在保护和节约集约利用资源上，强化土地节约集约利用，突出重点、强化手段、严格制度、加大力度。
突出一个重点。开发区（园区）是我市经济发展的亮点，同时也是土地节约集约利用的重点。开发区（园区）的优势在于其强大的集聚力和辐射力。开发区（园区）除了人流、物流、信息流高度集聚外，还体现在资源的高度节约集约利用上，也就是说，开发区（园区）单位面积投入产出率要高。去年以来，我市把开发区用地清理作为治理整顿土地市场秩序的重点。通过治理整顿，开发区用地清理已初见成效，违规圈占土地行为得到了遏制，土地节约集约利用水平有了提高。当前，要进一步巩固开发区清理成果，通过切实有效的措施，努力使我市开发区（园区）成为开放型经济的集聚区和土地节约集约利用的示范区。
发挥两手作用。一是发挥市场无形之手的作用。土地管理就是要向市场化的取向发展，充分发挥市场配置资源的基础性作用。要进一步规范土地出让行为，全面实行土地有偿使用制度。商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性项目用地必须采取招标、拍卖或挂牌方式出让，任何人不得干预。各地在招商引资中不得竞相压价、低价出让土地，扰乱土地市场，充分发挥地价对土地市场的调控作用。二是发挥政府有形之手的作用。政府宏观调控是集约利用土地的重要手段。要运用调控手段，严格控制建设用地供应总量、用地结构、供地方式、土地价格。严格执行土地利用总体规划，提高规划的权威性和约束力。严格执行土地利用年度计划，建立以供给引导、制约需求的土地供应机制。各类用地，都必须纳入市县政府统一供应渠道和管理范围，实行统一规划、统一供地、统一储备、统一管理，即所谓“一个渠道进水，一个池子蓄水，一个龙头放水”。
加快推进、严格执行三项制度。一是项目用地定额指标制度。按照省“双控”标准及市政府有关土地集约利用的要求，在建设项目审批、项目用地预审、供地审查时，依据规定的行业、产业用地控制指标及单位面积的投资强度等因素，综合确定建设项目供地数量。根据我市区域经济发展的实际状况，开发区工业项目用地每亩土地的实际投入必须达到规定的“门槛”。二是闲置土地依法处置制度。要严格执行《绍兴市闲置土地处置若干规定的通知》，依法处置闲置土地，对未在规定期限内开发建设的，要收取土地闲置费，对取得土地使用权已闲置两年及以上的，特别是商业、旅游、金融、房地产等经营性用地，要坚决依法收回，统一纳入政府土地储备库，重新进行资源的市场化配置。三是被征地农民基本生活保障制度。将被征地农民有步骤地纳入基本生活保障体系，一方面使失地农民得到长期基本生活保障，一方面防止了随意圈占土地和浪费土地的问题，有利于土地资源的节约集约利用，达到经济发展和社会稳定的双重目标。要以保障农民权益为重点，推进征地制度改革，严格控制征地范围和规模。认真执行征地补偿标准，依法加强监督，确保新征土地补偿安置经费支付到位，切实保护农民利益。
加大四项工作力度。一是加大集中调整土地的力度。通过土地集中调整、“置换”，积极引导工业项目向园区集中，农民住宅向城镇集中，居民向社区集中，调整优化城乡建设用地结构，发挥土地资源集聚利用的效应。特别是要鼓励工业项目向开发区集中。开发区基础设施建设，要统一规划，按功能分区，集中布置行政管理及生活服务设施，提高区域性社会资源的共享程度。无特殊需要一律严控单层厂房、严控空置与辅助面积。二是加大盘活存量建设用地的力度。盘活存量建设用地是缓解建设用地供需矛盾的有效措施，也是土地节约集约利用的主要方式。特别是“城中村”改造腾退土地，要充分挖掘使用潜力，合理规划，积极盘活，全面利用。加强对存量建设用地的调剂，通过城市土地整理、村庄整理等多种方式，向内涵挖潜要空间，三是加大补充耕地的力度。要一手抓土地节约集约利用，一手抓耕地的补充。严格执行建设占用耕地补充制度，非农业建设占用耕地的，必须履行“占一补一”的法定义务。加大土地复垦开发整理，积极推进土地复垦整理项目的规范化运作，实行项目的招投标管理，引进竞争机制，确保新增耕地的质量。四是加大监督管理的力度。实行建设用地集约利用考核。全面推行建设项目竣工后的建设用地复核验收制度，特别是加强对投资强度的跟踪管理，坚决防止出现“虚胀”项目。对不按照合同约定条件使用土地的，要追究土地使用者的违约责任，在经济上给予处罚。
面对新的形势、新的任务，我们有决心、有信心在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观为指导，以发展为中心，以创新为动力，进一步增强土地管理能力，不断提高我市土地集约节约利用水平，促进我市经济社会可持续发展。
土地流转调研报告
1、村集体所有的林地、经济场统一发包。此类情况大多为种植大户或公司种植蔬菜、苗木及中药材等。如棉花园村、南冲村分别转让林地577亩、608亩给武汉凯迪生物质能公司，占总林地面积的1.69%。
2、零星土田流转。许多不从事第一产业的农民将土地委托亲属、朋友耕种，或承包给种粮大户统一经营。但集中成片的只有种菜大户罗湘虎在棉花园村租赁100亩耕地种植茄子、甜玉米，农科所转让期限为20年、面积500亩的耕地作为葡萄酒原料生产基地，仅占全乡总耕地面积的2.01%。
（一）、农民对土地流转的心态比较复杂、多变。1、农民对承包土地的主权意识、自主支配意识太强，误认为承包到户就是土地私有。阻碍了土地经营权正常流转。主要体现在：一是旧习惯根深蒂固，对土地的眷恋还很深，宁愿“死守阵地”也舍不得将土地流转出去。阻碍了连片成块的大面积开发；二是为今后可以“名正言顺”的在自家承包地上建房；三是“红眼病”作祟，不愿意拿地让别人发财，故意从中作梗。2、流转价格偏低。我乡目前租给种粮大户的田地年均价为150元/亩。
3、流转土地面积有限、利用率不高。大部分的经营能手，种粮大户，他们的行为都是个体的，离现代高效农业有很大的差距。
管理的目的，离现代农业的“绿色标准”还有差距，不能提高品质和效益。
（二）土地流转机制不够规范。
1、土地流转不规范，对土地流转的管理，在流转程序、流转手段、流转档案管理等方面缺乏统一规定，这是当前农村土地流转不规范的一个重要原因。操作不规范主要表现在：一是大多数农户之间的土地流转，只有口头约定，没有书面合同，即使有书面合同，其内容不完整，在某些方面不具有法律效力。有的未经村集体组织审查同意；二是土地流转有的.不按规范签订合同，合同条款、标的不明确，甚至与现行法规相冲突，如租用土地的时间超过了二轮承包期规定的时间等。三是农村土地流转资料档案缺乏管理。
2、缺乏土地流转服务机构和流转平台。土地流转的供求信息不能及时有效沟通，转出方找不到转入方，土地流转供给需求脱节。有不少农民不知道应该怎样进行流转；其次是土地流转的形式简单，反租倒包、入股、抵押等新的流转形式没有出现；再次是土地流转的程序简单，由于多数流转为自发形成,流转双方没有遵循一定的程序和履行必要的手续,土地流转处于缺乏规范的无序状态，土地流转纠纷多。
从出让方看,主要是务工经商收入不稳定,也担心政策变。
化,怕土地转出后失去土地,怕务工经商亏本后吃饭难以解决,所以大多采取短期转包的方式。
从承包方看,由于农业收益比较低，高收益项目农业难以。
选择，农业开发又面临市场和自然双重风险。因此，业主对投资农业开发极为慎重，致使不愿在土地上投入过多的成本，承包户无意长期承包，两方面互相制约。
地块仍然零碎分散。由于目前农户承包的土地普遍。
22.2％，100亩以上经营规模的为200亩，占流转土地总流转面积的22.2％。
（一）、明确管理机构和职能，加强土地流转管理监督。首先是确立土地使用权流转的具体范围、原则，规范流转的形式，明确流转的操作程序，规定对违规失范行为的处理办法；第二是规范流转合同，建立流转合同的指导、签证、仲裁制度；第三是建立土地使用权流转档案，重点对拟出让方的土地情况基本条件和拟受让方的土地需求情况进行登记造册，促进土地的顺利流转。
（二）、组建村级土地流转合作组织，确保群众利益。
随着经济社会的全面发展，农业面临更严峻的挑战，家庭承包经营制度的农户小规模经营与现代农业集约化经营的矛盾、平均承包土地与市场自由配臵土地资源之间的矛盾、分散的一家一户小农生产与社会化大生产之间的矛盾等等，在现代农业发展中将表现得更为明显。所以，迫切组建村级土地流转合作组织，负责统一组织、统一协调本村土地流转事务以及代理农民参与转出土地的新项目建设。让转出方维权有后盾、利益有保障，让转入方从繁杂的土地矛盾中解脱出来。
总之，如何有效的把每户零散的土地集中起来，有效引导农民加快土地流转，克服小农经济意识，提高土地利用效率，增加经济效益，是进一步加强土地流转需要解决的问题。
土地流转调研报告
在稳定农村土地延包30年不变的前提下，积极稳妥地搞好农用土地流转，是实现土地资源的优化配置，提高农业生产的规模效益以及增加农民收入的有效途径。为贯彻落实党的十七届三中全会确定的农村土地政策，及时了解我县农用土地资源流转现状，探索科学合理的流转机制，县委农工委、县农经中心组成联合调查小组，采取发放调查表与实地调研相结合的方式，对全县农村土地流转情况进行了调查，现将有关情况报告如下：
据调查统计，全县25.63万亩耕地中，目前土地实际流转面积达6410亩，占耕地总面积的2.5%，涉及农户9640户，占承包农户总数（97000户）的9.9%。从分布情况看，新集镇、罗家屯镇、兴城镇、三屯营镇等土地连片集中的乡镇流转规模较大，其中，新集镇土地流转面积达1694亩。土地流转主要采取形式互换、出租、转包、入股。其中有7592户农户采用互换形式流转土地3010亩，分别占流转涉及农户和流转面积的78.8%和47%；有1756户农户采用出租形式流转土地2776亩，分别占流转涉及农户和流转面积的18.2%和43.3%；有243户农户采用转包形式流转土地519亩土地，分别占流转涉及农户和流转面积的2.5%和8.1%；有243户农户采用转包形式流转土地519亩土地，分别占流转涉及农户和流转面积的2.5%和8.1%；49户农户采用入股形式流转土地105亩，分别占流转涉及农户和流转面积的0.5%和1.6%。合同管理情况：据统计，全县农村土地流转应签合同9640份，其中：有流转合同并经乡镇农经部门鉴证的2150份，占22.3%；有合同未经鉴证的1523份，占15.8%；无合同或仅有口头协议的5967份，占61.9%。通过实施土地流转，促进了农业规模化、集约化、产业化发展，为加快我县现代农业发展打下坚实基础。一是促进了新兴产业发展。祥瑞花卉合作社成立后，为集中连片发展花卉生产，流转土地600亩，种植百合、剑兰等花卉。目前，全县花卉栽培面积达到2320亩，年可产鲜切花3000多万只。汉儿庄、新庄子等乡镇为发展食用菌产业，流转土地570余亩，全县以栗蘑为主的食用菌栽培达到2240万棒，年产鲜菇600万公斤。二是推动了一批农业重点项目实施。通过土地流转，解决了农业重点项目用地问题，5500亩现代农业示范园区、八面峰生态观光采摘、青山绿水野猪养殖等重点农业项目顺利推进。三是促进了农业增效、农民增收。祥瑞花卉合作社以入社成员每年每亩土地800元转包费入股，再吸收入社社员打工，年底分红返利的方式，社员一年平均在一亩土地上获得综合收益9000元。喜峰口生态种植合作社，与社员签订土地租赁合同，并回收入社社员产品，按照绿色、有机、无公害的要求大力发展小杂粮种植，流转的土地纯收入比入社前增加了600元。
土地流转的特点：1、自发为主。多数都是由承包户之间自行协商进行，全县承包户自发流转的土地面积达5880亩，占流转总面积的7%；2、本村为主。绝大部分都是在本村范围内进行流转。全县在本村范围内流转的.土地面积为4359亩，占流转总面积的%；3、短期为主。土地流转中，互换、转包的期限多数都在5年以下且不固定，出租的期限一般都在5－10年左右。
存在问题：一是土地流转规模小。全县流转的土地面积只占耕地总面积的2.5%。以农业为主导产业的南部乡镇为例，如新集镇，土地流转面积为1694亩，占耕地面积的6.1%，涉及农户1733户，占总农户的27.6%；新庄子乡土地流转面积为378亩，占耕地面积的5.7%，涉及农户172户，占总农户的9.1%。我县土地流转还处在初级阶段；二是土地流转程序不规范。从已发生的土地流转情况看，61.9%的土地流转只是口头协议，并未履行任何手续，只有22.3%签订流转合同并经过乡镇农经部门鉴证。由于缺乏有组织的监督管理，手续不完备，时间一长，难免产生各种纠纷；三是多数土地流转效益不高。由于我县土地流转形式多以互换为主，大部分流转土地仍以散户经营传统农业为主，经营粗放，从土地上获得的收益较低，农民缺乏土地流转的积极性；四是耕地流失偶有发生。部分农民以出租方式把自己的承包地租给选厂用于建尾矿库，一般采取每年结算的方式，还有部分村民的土地以出租方式被用来建市场等商业开发，全县以出租方式租出土地1800多亩，涉及农户830多户。这些出租方式租出去的土地，大部分无法恢复成耕地，改变了土地的农业用途，农田面积不可避免地在减少。原因分析：一是农民对土地流转的认识不够。长期受传统的种植模式的影响，部分农民对土地的依赖性较强，习惯于耕种自己的一亩三分地，视之为“保命田”，认为“手中有田，心中不慌”。加之其他就业门路不多，即使种粮效益很低，也不愿意放弃土地。另外，部分村干部甚至一些乡镇干部对土地使用权流转的重要意义认识不足，片面认为“延包三十年，农民有自主权，流转不流转，不用干部管”，对实施土地合理流转缺乏正确引导和组织。这些片面认识在一定程度上阻碍了土地流转的进程。二是受自然地理环境的制约。在北部乡镇一些自然村较为明显，这些村以山地为主，土地分散在沟沟岔岔，零散细碎，不易实现流转。相比之下南部乡镇土地比较集中，容易进行土地流转。三是小城镇吸纳农村剩余劳动力的能力不够。我县农村二、三产业不发达，不能转移较多的农村剩余劳动力，小城镇建设水平不高，不能吸纳更多的人到城镇生活就业。四是缺乏善于经营土地的能人。铁矿开发见效快，效益好，吸引大部分能人把精力用在铁矿开发上，而经营农业项目见效慢，风险大，人们往往不愿意在这方面投资，也是土地流转较慢的一个原因。五是农村社会保障体系不健全。由于目前农民医疗、养老等社会保障体系尚不完备，因此农民普遍把土地作为最基本的生活保障来看待，对于流转土地存在后顾之忧。因此尽管没有能力经营好承包地,获取最大的收益，但宁肯粗放经营,也不愿将土地流转出去。
一是加大土地法律政策的宣传力度。要采取多种形式，广泛宣传《农村土地承包法》、十七届三中全会《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》等政策法规，提高广大农民的土地法律政策水平，充分调动广大农民参与土地流转的积极性和主动性。
二是制定鼓励土地流转的政策措施。探索建立土地流转扶持基金,对于全部转出土地的农户给予一定的补助,扶持其进城务工创业;对于引导农户流转土地较多、增收效果显著的乡镇和村给予适当奖励;对于通过采取土地流转合作方式集中农户土地进行规模经营,并能切实带动农户增加收入的龙头企业和种养大户给予扶持，从资金、项目、技术指导等方面给予倾斜。
三是加强农业产业化建设。着力培养一批善经营、会管理的农村经营大户，培养和扶持种田能手，提高土地经营效益。大力发展农村个体、私营经济，兴办农业企业，实行产业化经营，农民可入股分红，也可进企业当雇员拿工资，增加农民就业岗位；加快农业产业化经营龙头企业建设，积极发展农民专业合作社及其它中介组织，学习借鉴罗家屯镇奔腾花卉有限责任公司、青杨树食用菌专业合作社等经验作法，进一步搞活土地流转，同时积极加强土地流转试点，总结成功经验，推动农村土地适度规模经营。
四是鼓励农民向小城镇聚拢。小城镇是农村剩余劳动力的主要集散地，加快小城镇建设，可以促进农村人口、生产要素向中心城镇集聚，促进农村二、三产业的发展，提高农村人口的城镇化水平，为广大农村劳动力转移提供更多的就业岗位，降低农民对土地的依赖程度。加快农村城镇化进程，大力发展城镇二、三产业，发展劳动密集型的农产品加工业，以吸纳更多的农村剩余劳动力，减少农业人口。实施“走出去”战略，鼓励农民外出务工、经商，加速农村劳动力有序转移，促进农村土地的流转。
五是探索农村居民适度集中居住。随着农村经济的发展，农户建房数量逐渐增多，由于受山区自然条件的限制，单家独户分散居住，居住地和承包地都比较零散。因此要探索农村房屋建设统一规划，统筹考虑，加强农村宅基地统批统建，将新建和改造的房屋向居民点集中，原有宅基地还田，改变土地零星、分散的状况，为土地集中连片产业化规模经营创造条件。
六是完善农村社会保障体系。加大对农村社会保障的财政投入力度,探索建立农村人口养老保险制度,完善失地农民养老保险机制，进一步扩大新型农村合作医疗制度覆盖范围,促进最低生活保障体系向农村延伸,让农民放心地流转土地。
乡镇土地调研报告
各乡镇人大主席团在县人大常委会的指导下，在乡镇党委的领导下，坚持以邓小平理论和“xxxx”重要思想和科学发展观为指导，全面贯彻落实党的xx大精神，紧紧围绕经济建设、社会和谐主题，认真履行宪法和法律赋予的各项职权，有所探索，有所规范、有所作为，有所进取，有所形象，认真履行职责，做了大量工作：
(一)切实加强领导，乡镇人大工作得到保证。
乡镇党委对人大工作的领导，是乡镇人大开展工作、发挥作用的根本保证。
1、机构健全、领导重视。全县共有七个建制乡镇。高亭、东沙、岱西、岱东、长涂镇人大主席由党委书记兼任，设专职副主席和联络员各一名;衢山镇、秀山乡设专职主席、副主席、联络员各一名。今年四位乡镇人大联络员调配了大学生公务员，二位联络员兼任政府办副主任。这样的配备，提供了有力的组织保证。各乡镇党委对人大工作总体来说比较重视，每年都听取人大工作的汇报，支持人大依法履行职能，帮助人大解决工作中的困难和问题。书记办公会、党委会、镇长办公会等重要会议，都请人大专职主席、副主席列席。
2、乡镇党委研究人大工作。乡镇党委要将人大工作列入了重要议事日程，大多乡镇党委每年都有几次听取或专题研究乡镇人大工作。人大主席团会议每年召开2—4次，在行使职权过程中涉及有关重大问题时能及时向党委报告，需要党委统筹协调的，也得到了党委的支持，基本能保证人大工作的顺利开展。
3、经费得到保障、办公条件不断改善。乡镇人大工作经费列入同级财政预算，乡镇人大代表活动经费一般采用报帐制。目前，乡镇人大专职主席、副主席都配备了专用电脑，为日常工作顺利开展提供了必要的条件。有的乡镇按照“目标同一，工作同向，奖惩一致”原则建立了党委领导下的书记、人大主席、乡(镇)长分工负责制，各项工作协调发展。
(二)监督与服务并重，促进地方经济发展。
我县经济比较落后，xx年全县生产总值才27亿元，县级财政收入1亿元。自从县委号召跨越式发展和“四个岱山”建设以来，各乡镇人大把招商引资、统筹协调、维护稳定、创建和谐、促进经济和社会发展作为人大工作的大事来抓，努力寻求人大工作与经济建设的最佳契合点。
一是各乡镇人大对政府工作实行监督的基本做法：
1、召开主席团会议，适时听取和审议政府有关工作情况的汇报。重点对政府招商引资、工业园区、实事工程、民生问题等重要事项处于人大的监督之下，促进了政府有序、高效运作。
2、督促政府抓代表建议、批评和意见的落实工作，建立会议办理、现场办理、评估办理等制度，大多乡镇采用答复时面商和办结前面商的“二次面商程序”，使代表建议满意率和办理解决率逐年提高。
3、组织各种层次的视察活动。突出重点工程建设、农村基础设施、环境卫生、生态绿化、转产转业、生产安全、农贸市场等方面开展视察。选择群众关心的热点、难点、焦点问题，组织代表开展调查研究，提高对政府办事效率、政务公开、承诺服务的监督有针对性。如岱西镇人大把盐业享受柴油价补贴问题以建议形式，通过代表提交到省人代会和全国人代会上;还把盐业盐民生产问题的调查报告送到省人大、省政府和省盐业局后，引起省里对盐区生产建设的重视、达到原盐价格提高的效果。
二是各乡镇人大为地方经济建设服务的主要体现：
1、切实履行职责，审议、决定乡镇改革和经济建设的重大事项，保障经济建设和社会发展的顺利进行。扩大知政知情渠道，积极采取“政府实事工程，大家提、大家议”的活动，并组织人大代表深入调查研究，听取群众意见、为地方发展进言献策。
2、服务中心工作，始终与党委同心同调。主动推进政府工作，做好维稳工作：如衢山镇人大在鼠浪湖岛整体搬迁中做了大量工作;长涂镇人大在金海湾大型工程建设中，负责征地拆迁工作;秀山乡人大在常石集团和惠生集团落户中负责民生协调工作;高亭、东沙、岱西镇人大做好工业园区征地工作等。
3、鼓励人大代表招商引资起作用、帮困扶贫献爱心、经济发展作贡献。据近二年初步统计：各级人大代表在县乡两级招商引资工作中受表彰达20多名;有80%以上各级人大代表建立帮困结对户;在全县重点骨干企业老总中人大代表占50%以上;在“创业创新”评选全县十大人物中人大代表占6名;在县第三届专业拨尖技术人才和优秀实用人才榜上人大代表占10名。
4、协助企业转型升级。各乡镇人大经常组织企业代表到经济发达地区和大中型企业学习考察，仅去年长涂镇组织代表到上海、南通等地和企业考察;衢山镇组织代表到舟山的金塘、六横船舶企业考察，东沙镇组织代表到宁波北仑港物流企业考察等，为本地企业代表借鉴创业创新经验提供平台。可以说，这几年引进全县港口企业落户和省市县重点工程建设，各乡镇人大及其代表作出了很大的努力。到2012年全县地区生产总值达84.2亿元，财政总收入7.5亿元。
(三)民主法制意识加强，依法治县治乡工作逐步推进乡镇人大在民主法制建设和依法治县治乡中发挥了重要作用。
1、突出法制宣传教育。督促乡镇政府加强对《人口与计划生育法》、《义务教育法》、《土地管理法》、《环境保护法》、《卫生法》、《农村土地承包法》、《村民委员会组织法》、养老保险条例等法律法规的宣传教育工作，促进普法工作的落实。
2、着力推进依法行政。以建设法治政府为目标，督促政府部门效能建设和政务公开，提高公务人员素质。各乡镇人大多次牵头举办《生产安全法》、《行政许可法》、《公务员法》、《公司法》、《合同法》、《婚姻法》、《物权法》等法律讲座，并开展对执法部门督查。
3、有效开展执法检查。近年来乡镇人大着力对土地管理、环境保护、渔业生产安全、教育卫生、农民负担、职工维权等方面要求有关部门述职、组织代表评议，如去年衢山镇人大对设立不久的交通、建设、渔业分局提出了14条整改意见、各分局有了压力，就产生动力，促使工作有很大的改观。
土地调研报告
我国土地总面积占世界土地总面积的百分之二点二，居使劲儿第三位，由于我国人口众多，人均土地面积只有11.65亩，仅占世界品均水平的三分之一，我国人均耕地面积1.39亩，占世界耕地面积的百分之四十，因此，我国土地资源的基本特点是“一多三少”，即总量多，人均土地面积少，高质量的耕地面积少，可以开发的后背资源少。
我国农村的人口占世界人口的三分之二，我村人口大概800余人，在我县属于人口较少的村。由于地理条件的差异，我们与其他的大村相比，就经济，农业等个方面都有一定的差距，大部分人以外出务工为主，年收入不会超过五万，因为长年在外，家中的农田基本处于荒废状态，原本肥沃的土地现在变得异常的贫瘠，从生的杂草替换了作物，土壤也因年久未翻变得异常的坚固，杂树根紧紧的抓住土壤使有人结块，良土基本上不具备再肥沃的可能。
以上是土地利用不好的第一个原因。
其二，20__年国家实行退耕还林，广大农村响应了国家的政策，纷纷开展了这项活动，然而有些见利忘本的人，歪曲了这一政策，吧自家大量的更多都拿出来变成林地，其目的就是为了那少量的钱，这样，又一批良土被占据，本来不多的耕地已经接近了“灭绝”的边缘。
其四，我村地处海拔较高的山谷中，容易发生像泥石流，山体滑坡的事故，每到雨季，大量的土地将面临着被掩埋的处境，大雨一过，大块的石头覆盖了更耕地，使得可利用土地减少。
存在农村的最严重的问题可能是纠纷问题：
其二：农民自身的土地法律意识不够农民盲目的认为自己暂时承包的土地就是自己的，并没有形成土地是国家的这一意识，造成了土地纠纷问题中难以调节的问题，一次，我们在着力促进农民的收入提高的同时，也有必要提高一下农民的法律意识，我们可以通过以下方式教育农民1.强法制宣传教育，特别是对村两委成员的法制宣传教育。
通过法制宣传教育，旨在提高村两委成员及村民的守法意识和合同意识，规范村两委的发包行为。严格执行《农村土地承包法》第19条规定，按5个程序签订承包合同：村民会议选举产生承包工作小组;承包小组依照法律、法规的规定拟定并公布承包方案;召开村民会议讨论通过承包方案;公开实施承包方案;签订承包合同。2.加强村民委员会的成员的教育，他们被民选，就得为民用，他们需要在村里宣传相关的土地法规，加强村民的守法思想，这样能有效的避免一些不必要的纠纷问题。
其三祖辈留下的老问题我在村中暗暗的调查了两家因为土地纠纷而又矛盾的村民，他们各自说得的有理由，一个是这样说的，：“我们祖辈的地本来是平均分的，可是到了我们这一代，他拥有的地却比我家多得多，我觉得肯定不公平”，另外一个却这样说，：“在我祖辈的时候，我家的人口比他家多，得到的土地自然比他们家多，那是我们家6口人，他家才3口，按人口分配，这样有什么不对吗?”他们的话都很精辟，我翻译成普通话就这么个意思，用我家乡的方言内涵更深。
当然，问题的产生，我们不能让它一直。
妨碍我们耕地的开垦，我们急需一些解决的办法，让现有的耕地不再减少。
1、减少不必要的用地，比如：公路的美观化造成的大面积的土地浪费的现象，
2、加强对建房用地的督查，对那些随便扩大建房面积的农户采取一定的惩罚，
4、解决纠纷问题，这也是一个大问题，我们可以从以下的方面入手加以解决：
a、改变农业补贴方式。
目前国家对农业补贴的依据是农地，有地的农民有补贴，没地的农民没补贴。这种补贴方式与国家补贴农业的初衷并不相符，也激发了由农地产生的矛盾。因此，可以将基于农地的补贴改为对农业经营者的补贴。
b、增加补偿的力度。
这样可加大对懒惰农民的刺激，是他们重新拿起锄头，去开垦属于自己的土地，当然，国家在这个方面做得很好，国家早取消了对土地的交税，在一定程度上补助农民每亩地15块左右，对土地的重新利用起到了很大的作用。
c、发挥乡镇和村委会的作用。
当然，我作为土地资源管理专业的学生，有必要了解一些相关的信息，我市为既保障基础设施，民生工程等的大量要求，又守住耕地红线的目标，我市国土资源部局女里争取省重点项目耕地占补平衡，同时加大对土地开发整理力度，增加耕地储备，据去年的统计，我市增加耕地963.8公顷，这对当前农村耕地少的问题起到了相当大的作用，再者，国家两免一补的政策落实下来，极大程度上鼓励了农民中的的积极性。
这样下去，农村的耕地面积的大幅度增加指日可待。
土地调研报告
当前，在我国土地资源稀缺、供需矛盾突出的严峻形势下，土地闲置已经成为土地资源利用和管理中被广泛关注的问题,同时也是国土资源管理部门致力于解决的重点课题之一。土地闲置不但加剧了土地市场的混乱无序和农用地非农化的趋势,造成了资源和资产的浪费，而且严重阻碍了经济社会的可持续发展，甚至还会影响贯彻落实科学发展观、建设和谐社会的进程。因此，清理闲置土地、提高土地利用效率势在必行。本文首先对我国的土地闲置总体情况做以简要介绍，对引发此类问题的原因进行深入分析，并有针对性地提出一些对策建议。
按照国务院20xx年十号文件的要求，国土资源管理部门加大对房地产市场的清理治理整顿力度，打击囤积土地行为，于今年3月至7月开展了全国房地产市场专项治理整顿，并将工作的进展情况及时向社会进行通报。同时，对发现的典型案件进行挂牌督办和公开通报，以促进房地产市场治理整顿下一步的规范运行。
20xx年08月09日，国土资源部披露了全国1457宗闲置土地名单，闲置面积达14.66万亩，其中，70%以上为住宅用地。20xx年8月19日，国土资源部又公布了全国违法违规土地清理的最新数据：截至今年5月底，全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗，面积约18.84万亩，其中，闲置土地2815宗，面积16.95万亩，分别占上报总宗数和面积的91.69%和90%。从清理数据来看，在各类房地产违法违规用地中，闲置土地成为房地产用地违法违规的主要问题。目前，土地闲置大体分为两类，企业自身原因造成的占46%，其余54%的闲置土地主要是由政府原因造成，而因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成土地闲置的占六成以上。
引发土地闲置问题的原因复杂，涉及面广，归结有如下几点：
（一）政府依法征收、收回的土地未能及时处理或者处理不完全造成的土地闲置。各级政府依法征收、收回土地后，由于地理位置、规划用途、基础设施配套、土地限制条件或土地出让底价过高等因素，部分土地与土地开发利用计划脱节，加上没有政策支持，缺乏有效的制约机制，导致土地利用率较低。一是地方政府对土地利用缺乏统筹规划，为片面追求招商引资进度，极力满足用地单位的需求，乱铺摊子、乱上项目、大面积占用土地，但由于论证不到位、规划不合理，没有考虑土地管理规定、城市规划要求和相关法律法规及有关政策，在进行总体规划修编后，一些既定土地原有规划可能面临调整，同时，一些企业着眼于自身利益而申请调整规划，造成用地性质或土地容积率发生变化，开发商和地方政府要进行重新协调和沟通，从而造成土地批而未建，大量土地闲置；二是土地权属、审批流程或交易流程等环节存在纠纷，导致土地不能如期开发；三是土地的一级开发推进困难，导致规划土地不能实现最后开发；四是虽然通过土地招拍挂制度向开发商转让了土地，但由于更大规模的基础设施建设计划，致使土地转让作废，无法按原计划开发；五是由于一些地区市况不好，规划开发土地往往流拍。
（二）地方财政资金紧张。我国目前实行的分税制对中央政府和地方政府的财政收入分配做出了向中央政府倾斜的切割，在中央财政收入急剧增加的同时，各级地方政府的财政资金急剧减少，财政资金分配制度不够合理，使其不得不寻找其他资金来源。同时，中央政府为保证地方政府的正常运转，不得不允许地方政府举债，放任日趋严重的“土地财政”现象。在现有的财税体制下，地方政府在财政资金运筹方面困难重重，对于土地财政的依赖性也越来越强，过度出售所掌控之中的城市土地，对于开发商的囤地行为监管不严，打击囤地的政策执行力度不够，对闲置土地行为未能及时处理。大量城市土地闲置，加剧了房地产市场的混乱，成为了中央政府与地方财政资金分配不合理所衍生出的严重问题。
开发商的囤地行为，对闲置土地的重视程度不够，在监管力度方面执行能力偏弱，清理摸底不够全面深入，查处力度声势不够大，工作比较滞后。地方土地行政主管部门的工作透明度也不高，对于发现的问题以遮盖为原则，未及时上报，导致大量闲置土地未能依法处理。土地政策执行不到位，闲置土地处理办法未能落实，让囤积土地的违法成本过低，给开发商造成侥幸心理，从而形成恶性循环。由于政府违约而造成的土地闲置中，仅单方面地要求开发商完全依法、依合同而执行合约，却未要求政府也应严格地履行合约，并向因违约而给开发商造成的损失进行补偿，因此，由于政府原因造成土地闲置的比例大，协商查处难度大，加之较早出让的毛地拆迁难，导致以闲置土地为主的房地产违法违规用地查处结案率比较低。
（四）由国有大中型企业造成的土地闲置。随着经济体制改革的逐步深化，许多国有大中型企业停产、停业、转产或破产，从而造成大量土地闲置。由于企业经营管理不善或相关部门监管不到位，部分企业将原国家无偿划拨的国有土地长期处于闲置或低效利用状态。某些企业原来使用国有土地的方式是无偿划拨，按照国家政策规定处置国有企业划拨土地的出让金应首先用于安置企业职工，但为了节省资金，对于盈利部分生产部门的土地和便于变现的土地资产，以作为企业职工安置的名义直接坐扣土地出让金，将大量不便使用的土地长期搁置或长期租赁给其他单位使用，既不将闲置土地交给政府处理，也不上缴出租的土地收益；一些企业直接将房产转让，以土地所有者身份将划拨土地直接出租，收取高额土地收益；有的企业甚至将房产转让，以土地所有者身份签订土地使用权有偿使用合同，不仅影响了土地管理的正常秩序，而且严重损害了国家和购房者的利益。
（五）国有商业银行处理不良资产过程中造成的土地闲置。国有商业银行在国民经济发展中起的作用是不容置疑的，各个金融机构都收回了大量土地，然而在处置不良资产过程中，由于取得土地成本过高、变现损耗过大，或者看到土地有增值前景则待价而沽，或者没有完全取得处置权利等原因，未能及时处置抵债资产而造成了土地闲置。还有一部分不良资产在金融机构和资产公司之间进行了资产转移，由于这部分抵债资产往往还牵连着其他利益冲突，金融机构和资产公司并未履行任何过户、更名手续，在资产公司又再次将其打包出售后，连同其他债权最终一起被第三方购得，当取得这部分资产的权利人到土地行政主管部门办理过户手续时，因手续不完备、权利不明确而不能办理相应手续，土地不得不闲置。由于前些年银行业管理不善，贷款发放程序不完善，一些企业贷款过高，银行在收回抵押物后发现处置抵押物后的损耗过大，处置不如闲置，至少闲置情况下有抵押物存在可以少报损耗。还有部分地理位置好、容易变现的土地资产没有处置，主要是由于银行的一些高级管理人员看到了这些土地具有升值的潜力，稍迟处理会取得更高的回报，因此暂缓处置。
（六）开发商囤地现象严重。土地作为一种稀缺资产，具有保值和增值作用，从长远来看是有很好的增长预期，囤积和炒卖土地比正常的开发房地产要周期短、利润高，因此，开发商为抬高房价牟取暴利，将购置的土地长期闲置，囤积居奇，造成房地产市场长期以来的供给不足，市场中的土地投机机构的圈地、囤地造成了土地闲置。另外，部分企业由于自身资金周转或经济实力发生变化，大部分资金用于缴纳土地出让金，无法消化前期土地储备，或者随行就市放缓开发节奏，也导致了囤地现象的出现。有的项目土地开发手续早已完善，但开发企业之间相互转让，造成开发时间延误，从而造成土地闲置。
（七）拆迁难造成土地闲置。因现有拆迁制度的弊端导致政府部门没有兑现土地出让合同中规定的拆迁交地时间。这些土地并非“熟地”而是“生地”，开发商得地之后，还需要和住户谈判拆迁事宜。如果拆迁没谈拢，土地便要闲置。从土地角度看，是“闲置”的，但从社会角度看，并不是“闲置”的。从社会整体角度看，土地闲置当然是巨大的浪费。解决土地闲置既需要地方政府部门严格按照法律程序办事，更需要从非市场原因造成的土地闲置入手去寻找根治之策。
（八）农村土地闲置。一是村里级差排基过高，部分建房户承受不了,造成农转用后土地闲置。如果适当降低级差排基，让一部分经济条件比较好的建房农户能够承受，那么闲置土地的矛盾就可以得到有效缓解。二是征地费过低，对比悬殊、反差强烈的农村级差排基收费过高和征地费过低的矛盾，造成年年延续比较多的闲置土地。三是目前农民的就业门路拓宽，收入渠道增多，生存和发展的空间更加广阔，农民对土地的生存依赖性逐渐降低，尤其是在工业化进程中，大量农村富余劳动力集中向城市转移，而其名下的土地没有实现合理流转，这些缘由导致了农村中大量可耕土地的闲置现象。
（九）相关法律法规的不完善导致闲置土地处置难度大。虽然《土地管理法》、《房地产管理法》等规定了满一年未动工开发的土地应收取闲置费，连续两年未使用的土地无偿收回，但同时又规定了因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动工开发延迟除外。这个规定弹性很大，许多用地项目的土地闲置在土地管理部门查处时都能找到规避处置的种种借口。而且法律法规对收回土地使用权和收取土地闲置费都没有明确可申请法院强制执行的条款，这就造成了闲置土地调查容易，执行难的现象。
（十）制度层面法律法规缺陷。一是制度安排中土地存在着法定“刚性闲置”事实。由于现有法律对闲置土地处置作出了满两年后方可收回重新安排使用的规定，从而形成了现实中土地一旦闲置在时间上需两年以上的法定“刚性闲置”的事实，不利于土地的高效利用。二是对闲置土地缺乏有效的市场引导机制。由于土地转让条件的法律限制性规定，土地闲置而又未达到法律转让条件的，土地使用者只有被动地接受缴纳闲置费及收回土地的局面。三是对土地闲置的责任主体未作界定。土地开发利用过程多数是涉及出让合同双方权利和义务的履约过程，在现行法律只对闲置结果作出认定而未界定闲置责任主体的情况下，单一对使用者作出缴纳闲置费或收回土地的决定，在法理上有失公平。因而在非土地使用者自身因素造成土地闲置的情况下，强制征收闲置费或收回土地显然是无法执行的。四是对闲置土地收回程序性未作细化规定。现行土地管理法和房地产管理法只对收回情形作出了规定，而未明确收回闲置土地使用权的执行程序，在依法行政前提下，程序的合法性是十分必要的。
整治土地闲置必须从改革土地制度、规范地方政府行为、健全相关法律法规及政策等多方面入手。下面就针对土地闲置问题提出以下几点措施建议。
（一）加大土地利用监管力度。一是加强土地利用监管力度，对于没能力继续开发的用地单位，可以通过政府收购方式来完成土地一级开发，以尽早入市；对于有能力开发的企业，则应督促其加快土地开发利用进度。例如，在土地出让合同中规定土地闲置满两年，依法应当无偿收回。二是建立信息平台，利用舆论监督，相关部门严格落实《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，及时更新土地出让及开发利用信息，并通过网络向社会发布，利用公众舆论的监督力量，促进土地市场健康发展。三是加强跟踪管理，健全建设用地动态监管制度。充分运用在线监测信息，建立以基层国土资源部门为主的日常督查制度，对建设项目用地开发利用全过程的检查跟踪，主动预防和及时查处土地闲置行为。四是建立多部门联合监管长效机制，加强沟通协作，构建共同责任体系，形成预防闲置土地的强大合力，同时，实行房地产用地开竣工申报制度，对房地产开发进行全程监管。五是鉴于由于政府原因造成的土地闲置占大多数，建议建立针对政府部门的问责制度和机制。如规定，一个城市闲置多大比例的商品用地就要直接展开对当地领导的问责；对于查处、没收闲置土地不力的地方政府，除了给予经济处罚之外，还应与主要领导任免相挂钩。闲置土地的相关政策是否能够得到严格执行，关键在于地方政府能否摆脱“土地财政”的痼疾，退出房地产利益链条。
（二）完善制度建设，做好统筹规划。一是相关部门应加强制度建设，提高土地规划的科学性，增强规划的执行力，维护其权威性。二是摸清闲置土地底数，根据城市规划和土地利用总体规划制定详细的、切实可行的闲置土地处置方案，使得闲置土地早日得到利用。三是各项政策向闲置土地倾斜。处置闲置土地应该由规划、土地、环保等部门分工协作，政府统一协调，各个部门在招商引资中要优先考虑闲置土地，将商业银行收回的土地纳入到统一处置之中，对于使用闲置土地的企业或个人给予一定的优惠政策，在闲置土地未处理之前停止新的占用农用土地审批工作。
（三）加大行政执法力度。对闲置土地的行为要依法严肃处理，将处理过程和结果全面公开，接受社会监督；加强行政执法队伍建设，实行纪检、监察、审计等多部门联合办案，相互监督的管理机制，确保严格执法。同时，对圈占土地未达到投资要求或者不按照批准用途使用土地的，也要制定相应的处置方案。由于我国实行的是土地用途管制制度，闲置土地和不按照批准用途使用土地都属于违法行为，应当加大对相关法律法规的宣传力度，加强对土地使用状况的监督力度，防止一些用地单位以没有闲置为名不按照批准用途使用土地。
（四）采取多项措施解决农村土地闲置问题。一是盘活闲置的土地。对农转用两年后还未安排的或无法安排的土地，在不违背国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发【20xx】28号）及“国八条”，且符合村镇规划和土地利用总体规划的前提下，对闲置的土地进行跨村等量调剂。这样急需建房的村的建设用地指标欠缺问题可以在一定程度上得到解决，并且村与村之间的经济收入不平衡、基础设施的完善程度不同也为闲置土地等量调剂提供了客观条件。二是办好选址意见书，即分间落实到建房户。为了使农转用后的建房用地尽快供地，规划必须先行，即在农转用之前，村委会必须依据村居民点规划实施计划落实到建房户，上报规划部门办理好选址意见书，再由建房户先交纳一部分级差排基款，用于前期征地和报批启动资金。三是适当提高征地费。合理提高土地征用费，保证土地被征用后被征用的农户的生活水平不低于被征地前，并配合做好《被征地农民基本养老制度》实施工作，这样土地被征用的农户将得到实惠。四是进一步完善统一征地制度，规范征地程序，有效防止征地中损害群众利益行为的发生。五是村镇规划必须适时调整。村镇规划必须随着经济社会的发展而有所调整，允许农民有选择跨村建房居住的权利。六是采取优惠政策，加大加快山区村民的迁居力度和速度，让闲置的土地发挥效用。
（五）通过金融手段减少企业囤地行为。对于开发商自身原因造成的闲置，除了收回闲置土地，取消有严重闲置土地行为的发展商在土地一级市场上投标的资格外，还可以通过限制贷款和融资、收取税费等措施提高闲置土地的财务成本，从而加大开发商的财务风险、政策风险和市场风险等。国土部与银监会联手清查闲置土地，通过银行对房地产企业贷款加以控制，不仅将对土地存量市场带来明显改善，督促开发商早日动工，政策趋紧也将给新增土地市场带来威慑作用，开发商拿地前不得不考虑今后不能按时开发而带来的风险。最后，国土部应联手银监会、证监会坚决贯彻执行“对于囤地企业不得发放贷款，不得上市、再融资”的指示，遏制上市房企的囤地行为。
在当前保护18亿亩耕地红线的前提下，国家也要放松地根，加大供应，从而减少土地囤积。今年4月份，国土资源部公布了年度土地供应计划，20xx年全国住宅用地供应面积为18.5万公顷。从今年上半年的完成情况看，全国住房用地的实际供应量为5.6万公顷，其中，保障性住房、棚改房和中小套型商品房用地供应量为4.2万公顷。就此计算，上半年完成的供地数量仅占全年计划量的三成左右。加上近几年土地市场迅速升温，土地价格在快速攀升的过程中也增加了囤地的利润空间，在资本逐利的驱动下，开发商通过不断买地——改规划——囤地来坐等升值。因此，增加土地市场的有效供应应成为目前地产调控的重心之一。此外，作为土地管理部门，在审批土地时必须精打细算，避免粗放式用地，要严格控制建设用地增量，着力盘活土地存量，新上建设项目首先要利用存量土地，同时，制定和实施新的土地使用标准，完善相关税制，促进土地利用集约化，防止土地闲置。
（七）加大宣传力度，完善闲置土地相关法律法规。国土资源部和各地国土部门应当每年公布一次所有土地闲置和开发情况，将每一幅用地都置于公众监督之下，以借助社会和舆论的压力来监督和打击开发商的囤地行为。同时，要加强对金融机构的土地政策宣传，如对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资总额不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。此外，现行的相关法律制度建设仍不完善，对闲置土地处理的相关法律过于刚性，对闲置土地的退还机制及途径未进行设置，缺乏完善的市场退出机制。为此，建议国土资源部加强对闲置土地处理的具体指导，出台具体的操作实施意见，进一步明确地方相关部门在处置闲置土地过程中的职、权、责。
发商相应的补偿。四是加强对保障性住房的用地监管，明确保障性住房用地供应比例，城市规划区工业用地改为商业性用地的，要优先安排给安居工程建设，对原有建设用地改变用途用于商品房开发的，要从严审批，由政府统筹安排使用，要切实加强监管，在供地时进行公告，接受社会监督，同时，按国务院要求参与项目竣工验收，对土地使用效果进行评估。五是公开土地招拍挂信息，包括历史协议转让或已过期地块（超过两年期限未开发地块）的详细资料，如报建、实施、运作等。在实施招拍挂前，严格审查参与公司的有关资料、资金实力、开发计划等，并将开发计划列入合同条款。
（九）建立综合档案，强化合同管理，改革登记机制。建议对存量闲置土地逐宗登记造册，逐个调查梳理和依法核定，进行详细分类，建立地块的综合信息档案，在充分了解闲置原因的基础上，对多批少用、缺乏资金投入、人为圈地等不同类型采取“一地一策”的处置办法。定期发布存量闲置土地的信息，为需转让的单位和用地单位提供平台，增加交易机会，使有限的土地资源得到合理的利用，提高土地的综合效益。同时，建议强化合同管理，严格项目竣工验收和审查土地出让合同，严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。为提高土地部门对土地监管的效率，创新土地登记机制，建议改变以往一律按照土地用途颁发相对应年期土地证的做法（如经营性用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年），可以根据实际情况，对新出让的土地颁发临时的土地权证。临时的土地权证的有效期可以按照合同规定的开发周期来定，一般为两年。临时土地权证只可以在金融机构抵押一次，这样既让开发企业获得银行贷款用以完成土地开发，又解决了开发企业数次抵押土地而不开发或延期开发的问题。临时土地权证因有效期短，一旦需要换证，就必须接受土地部门的审核检查。这样将改变土地部门目前被动监管的局面，提高监管效率。
（十）制定优惠措施，调整创新闲置土地利用方向。制定利用存量闲置土地的优惠政策，积极鼓励企业通过内部挖潜，提高单位面积投资强度；积极鼓励企业利用存量土地，采取联营、嫁接等方式进行合资合作经营；积极鼓励企业建设标准厂房，用于吸纳投资规模小、对厂房无特殊要求的项目，为中小企业成长提供环境，提高存量土地利用率。这样，运用行政、法律、经济手段，既鼓励提高土地利用率，又让集约用地工作到位的土地使用者得到实惠，同时也为更好地盘活存量闲置土地奠定了坚实的基础。
（十一）加大处置力度，建立健全闲置土地查处体系。对核准的闲置土地应加大处置力度，进行分类处理。对闲置土地不满一年的，责令土地使用者限期按规定使用；闲置土地满一年不满二年的，按规定征收土地闲置费；闲置土地满二年的，收回国有土地使用权。同时建议从拥有大量土地储备的上市公司入手，清理其手中的闲置土地和土地资源。对土地储备过量、开发能力不足的企业，要列入禁止拿地的“黑名单”，限期进行清理和加快开发进度。要排除各方面的干扰，赋予地方政府一定的行政权力，明确职责，对违法用地行为一查到底。另外，建议在公布闲置土地情况的同时，对闲置土地被依法处置的数量一并进行统计，以通过社会舆论对政府部门在处置土地闲置的问题上进行监督。
（十二）加强政策执行力。国家有关部门已制订了很多相关法律法规及政策，如《中华人民共和国土地管理法》、《闲置土地处置办法》和《关于集约节约用地的通知》等，并且凡是出台一次关于房地产市场调控的政策，都会明确或重申一次对闲置土地的处理措施，国土资源部也不断对如何认定闲置土地等具体细节出台新的措施。因此，在进一步完善相关法律法规的基础上，应更注重对政策执行环节的监管，确保相关规定和制度能够被有效执行，从而有效遏制开发商和地方政府的不法行为。
（十三）征收地价增值税。在加大持地成本方面，建议加快研究推行闲置土地的地价增值相关税收政策，对由于因建设容积率增加或地价增值所产生的高额收益可征收高额增值税或所得税等，以增加开发商的持地成本，督促房产商尽快开工建设，有效增加市场供给。
（十四）建立统一土地闲置认定标准。鉴于实际操作过程中，对于闲置土地的认定、未开工的认定往往标准不一、过于主观，建议政府应建立统一的土地闲置认定标准，包括责任主体和责任范围、闲置起算时点、闲置有效计算时段、已投资数额或已开发建设面积确认以及因司法裁决而转移的未开发利用土地的闲置情形认定等标准。未达到规定比重，即使部分开工建设也视同闲置土地依法处置，使清理闲置土地更具有可操作性。
乡镇土地调研报告
党的xx届三中全会对当前和今后一段时期推进农村改革发展做出了全面部署，明确指出赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。其中土地流转是促进农村工作改善的杠杆。土地流转是农村基本经营制度的完善和创新，涉及思想观念、体制机制和社会关系等各个方面，牵一发而动全身，必须从上到下高度重视、大力支持。针对这一问题，近段时间笔者对所工作的xx镇xx村开展了走访调查。
一、基本情况。
xx镇xx村距离xx县城20公里，现有人口4733人，1123户，共有土地5212亩，其中田2563亩，土2649亩，人均耕地1.12亩。多为丘陵和坝子地理条件，是一个典型的农业村。由于单独种植粮食效益低，仅能解决温饱，全村外出务工人员较多。经过调查，全村青壮年外出人员1600余人，占全村总人数的三分之一，占青壮年的三分之二强。其中绝大多数到沿海一带外出务工，少数到本省本县、市经商或者务工。在家的青壮年也多数从事经商、运输、在附近打工和承包经营规模化农业。整体上来说，xx村存在人多地少与地多劳少的矛盾。虽然金融危机造成很大影响，但是外出务工人员返乡的仍然不多。在家的多数为老人、妇女和小孩。土地的经营维持在简单的再生产上，土地产出率和综合效益都比较低下。造成的困难还包括农村的公益事业无法开展等。
二、土地流转现状。
事实上，自从改革开放之后，尤其是上世纪90年代以来，xx村的土地流转就逐渐开始，目前有2600余亩土地处于流转状态中。分析特点如下：
1、多数处于自发状态。零星流转多数都是亲戚朋友之间的转租，规模流转主要是村委支持协调的农村能人的租包形式，2009年一共有只360亩土地，其余都是零星流转。在零星流转中，手续不完备，大多是口头协议，自由性和随意性较大。流转范围狭窄，多限于本乡本土之间。供需双方信息渠道不畅通，有的农民想流转却找不到经营者，有的农民想扩大土地经营却找不到愿意流转者。
2、租期过短。从流转期限看，大多是2年左右的短期流转，只有个别的超过3年甚至在10年以上。在零星流转中，不少农户每年年底继续口头约定，随时可以收回承包地，因此不能给经营者一个稳定的预期。
3、流转规模不大而零碎。零星流转在普通农民之间进行。由于土地零碎，其结果是，单个家庭土地经营面积的扩大，土地块数也同比例增加，劳动效率依旧，生产模式依旧，土地粗放经营状况依然存在。在xx村，经过村委引导下产生的土地流转最大一宗地也才80亩，牵涉到30余户村民。
三、
建议。
(一)经过现状分析，我们可以看出土地流转的可能性：
1、人口因素。由于大量的人员外出务工，农村也不需要很多人经营土地。据调查，从2008年10月到2009年4月，外出务工人员共返回31人，流出20人。其中，返回人数多余流出人数的原因是家中有事情(喜丧事)。经过调查访问，虽然形势不是很好，但是多数都还是会外出。继续加快转移农村劳动力，不仅有利于农村经济发展，而且可为工业化、城镇化发展提供人力资源保障，是不断增加农民收入的重要途径。由于大量劳动力流出农村，农村留下的是老人和妇女，他们只能维持简单的再生产，综合效益低下，为土地流出提供了现实的可能性。土地流转可以很好地解决人多地少和地多劳少的矛盾。
2、技术因素。随着近年来农业科技的发展，农业也不需要大量的劳动力从事。如果只是维持简单的温饱则老人和妇女也基本可以胜任。因此为了建设新农村，实现现代农业，也需要进行土地流转到种地能手手中。
(二)为了解决人多地少和地多劳少的矛盾，需要在这些年土地流转的经验和教训基础上，秉承中央精神，按照依法、自愿、有偿的原则，进一步推进土地流转。实现规模化种植与零星种植并存的局面。规模化的常规种植是农民致富的一条途径。但是农地的大规模流转必须具备一定的前提：工业化城市水平较高，农民的非农收入水平相对较高，对土地收入的依赖性较小。而目前在xx村，由于上述前提条件还不具备，难以出现大规模流转现象。企图通过土地流转，实现规模经营和农业现代化，需要我们加强相关方面宣传和政策支持引导。
1、要积极引导。在“三个不得”(不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益)的前提下，引导土地流转。xx村村支两委在发展烤烟工作的过程中，根据当地实际，选取了一些条件好的地方，经过与农户的积极沟通协商，在给予恰当补偿的前提下，统一划为烤烟基地。然后由村支两委出面与当地和外地引进的种烟能手签订合同，使土地适当集中，2009年全村一共划为烤烟基地的土地有360亩，集中到7户种烟能手手中。初步实现规模化经营，从而提高土地的产出率。
2、加强规模化经营的宣传。根据国内三农问题专家的观点：从通过土地流转而形成一定的土地规模，即使常规种植也能取得可观的收益，扣除租金和额外增加的雇工开支之后，亩均效益低于零星种植户，但可以获得规模效益。在零星流转中，生产方式没有改变，种植模式没有改变，土地产出率没有发生明显变化。在规模流转中，那些投入较多和发展高效农业的经营户，均取得了较高的收益。仍以烤烟种植为例，由于2008年xx村已经开始引导规模化种植，形成了较好的示范效应。2009年，该村白沙组和蜂桶岩组的部分村民也自发的与当地农民协商租借土地开展规模化种植，人均达到了10亩以上。其中，蜂桶岩组村民张著文在从沿海务工回来较晚的情况下，从当地一个种烟大户那里再次转租了7亩地进行种植。在其他作物方面，坪桥组村民任明海在去年种植西瓜受益不浅的情况下，再次扩大规模，租种了8亩多地专业种植西瓜。
3、需要做好土地流转的保障措施。由于多数村民土地少，种植粮食是生存的需要。如果要开展大规模的土地流转，就必须在保障粮食安全的基础上进行。xx是一个典型的山区，难以实现整体的机耕作业。目前土地流转主要集中在种植经济作物上面，而粮食安全却没有考虑。因此，在规模化流转的时候要考虑到充分粮食安全问题。无工不富，无农不稳。我们要看清的事实是，xx村属于单纯的农业村，无论怎么样加大土地流转力度，流转的结果只能是让少数种植能手获得最大利益，其余的农民仍然只能维持目前的生活状态。如何使种植能手和失地农民都能致富这个问题需要进一步探讨。因此，从目前实际出发，一定要给土地流出户相关的保障，可以考虑在既要让粮食直补与粮食生产挂钩的前提下，也要考虑粮食补贴与失地农民挂钩当作社会保障。从长远来看，需要国家建立健全农村社会保障制度。从源头上解决农民的后顾之忧。