物业保安员管理制度（通用16篇）

规章制度是组织机构内部行为准则的基础，它能够规范和约束成员的行为，保证组织的稳定和发展。规章制度的制定应当遵循法律法规和道德准则，确保组织合规经营。

物业保安员管理制度

建立健全物业保安服务规章制度，预防、维护样板范示区的人身及财产安全及公共设备设施的安全，保障辖区的正常工作和生活秩序。

第二条适用范围：

适用于本公司所管辖的区域。

第二章岗位职责。

第三条保安队长岗位职责。

(一)熟悉各岗位防范情况，了解各岗位治安动态，对队内的工作进行合理安排，对何处设岗，加岗提出建议，对队里每一个保安员的工作能力以及工作状况要做到心中有数。

(二)上岗前集合本班队伍，检查着装。仪容、佩带值勤标志、检查保安员装备完好程度，按岗位要求上岗值勤。

(三)负责对各岗位保安员交接班工作进行检查、监督。

(四)工作时负责各岗位之间的协调工作，工作中，以身作则，起好带头作用，负责检查岗位上岗情况，岗位发生事件队员处理不了的问题，由队长妥当处理。

(五)对违反《保安员条例》工作不负责任且无组织、无纪律的保安员，按情节轻重给与批评教育，同时上报总经办并做好记录。

(六)熟悉本队情况，了解队员的思想，搞好队员上岗前的'业务指导。

(七)对部门领导的工作指令要绝对服从和支持，提倡给公司提出合理化建议，维护正常的`生活秩序，培养良好的作风，不定时召开工作会，总结经验教训，布置下一步工作。

(八)写好值班记录，对重大治安状况要及时报告，负责检查落实工地、样板示范区、临建办公区域的防火安全。

(九)队长对本队内工作负责。

第四条保安员岗位职责。

(一)保护服务单位的财产安全，维护服务场所的正常秩序。

(二)保护服务区内发生的刑事、治安案件或者灾害事故现场。维护现场秩序。

(四)把现行违法犯罪嫌疑人员扭送公安机关或保安组织。

(五)做好服务区域内的防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故等安全防范工作。

(六)严格遵守辖区内各项管理规章制度，公司未公开的事，要严格保密，不得在其他人员及客户面前谈论内部情况。

(七)与客户交往只限于服务性礼节，不能过于亲近，未经组织许可不得同任何客户有其他来往。

(八)不准以工作之变的任何方式，向客户索要钱物、小费或提供违法之便。

(九)不准私自接受客人赠送的物品，如谢绝不了应及时报告，一切赠品一律上缴。

(十)不准参与客户(业主)或其他任何违法乱纪得行为。

(十一)保安员拾到任何物品、钱财都应上交公司。

(十二)保安员上班必须着整洁的工作服，佩带值勤标志，不准留长发、胡须、指甲。

(十三)有事必须先请假，不准用电话请假，他人代假，不得无故拖延、拒绝或终止工作。

(十四)保安员的工作期间，非自身受到侵害时不得使用警具，更不能超限度使用。

(十五)尊敬领导、团结同事、礼貌的对待每位业主，树立良好的保安员形象，不论在何种情况下，不准先动手打人。

(十六)上班时不准带与工作无关的物品上岗，各岗位配发用品须妥善保管，损坏按价赔偿。

(十七)对任何记录及投诉必须做到及时、准确、实事求是上报。任何人不得隐瞒、涂改、撕毁假造，更不能利用职务之便报复他人。

(十八)上班期间，喝水和上洗手间不得超过十五分钟，换班吃饭不得超过六十分钟，每班次十二小时。

(十九)熟悉业务，记牢有关电话号码、联络信号，处理事故程序，发生火警、盗警或其他突发事件，要及时上报，听从指挥，各岗位要密切配合，参加抢救或缉拿等工作。

(二十)要认真学习有关知识，增加法制观念，要有高度的事业心和责任感，积极的制止违法犯罪行为。

(二十一)协助调解住户之间的纠纷。

(二十二)讲文明礼貌，教育住户遵守住宅区的各种规定，共同搞好住宅区治安管理，班前不准喝酒，严格执行保安员职责。

第五条巡逻岗位职责。

(一)当值班巡逻员要认真对所辖区域、楼层进行仔细巡查，发现可疑人或事，要礼貌查询或做好监控，但不能无故进入业主(用户)房内。

(二)检查治安、防火、防盗等情况，发现问题及时处理，并做好记录。

(三)检查消防设备、设施是否完好，机房门、电井门等是否有损坏和关闭，如无关闭，应将其关闭。

(四)检查走廊、消防楼梯等疏散通道是否畅通，公用通道灯光是否有熄灭现象。

(五)检查电器开关、水笼头、门窗是否关好，若无，请随手关好。

(六)制止业主(用户)在走廊燃烧香纸，随时查看装修队、施工队是否违章装修或违章施工。

(七)负责巡逻区域的车辆安全，绿化带是否践踏，以及公共设施是否被人损坏等。

(八)巡查人员每天都对巡查内容进行登记，属于损坏或不能处理的问题，及时报告队长，队长在每天或工作例会时交与管理处处理。

第六条门卫制度。

(一)保安人员在必要时，查询进入小区的陌生人，并向业主解释，以加强小区内治安管理，若有失敬及不便，敬请谅解。

(二)本小区按规定严格禁止闲杂人员进入小区，严禁小摊小贩进入小区叫买叫卖。严禁废品收购人员及可疑人员进入小区，实行24小时保安巡逻和电子监控，外来人员进入小区实行登记制度，亲友来访须经住户同意方可进入小区。

(三)为保护小区住户家庭财产安全，住户从小区搬出物品时，须请业主到物业办公室办理放行手续并领取物品出入证，非小区住户人员携带贵重物品进出需要出示票据和登记，对未办理物品放出手续或未登记者，值勤人员有权利拒绝放行。

(四)严格落实对外来人员、车辆进行查询，非住户机动车辆(除消防、救护、执行公务警车、清洁和特许的车辆外)其它车辆未经许可一律不准驶入住宅小区。

(五)装修人员和临时人员必须办理出入证，由住户作保证，拉运装修材料的车辆白天必须由业主引领进入，夜间不的进入，大件物品必须有出门证可放行。

物业保安员管理制度

一、热爱本职，自觉遵守国家法律、法令，石家庄保安公司负责小区的安全保卫工作，保障小区物业管理工作的顺利进行。

二、牢固树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨;和“忠诚公司，爱岗敬业”的职业道德。

三、坚持原则，明辨是非，敢于同违法犯罪分子作斗争。如发生火灾、盗窃、凶杀等突发事件，保安人员必须做好必要的应急处理并保护好现场，及时通知本小区物管站和辖区派出所。

四、坚持预防与打击处理相结合，进行经常性治安防范巡视和防火安全检查，发现隐患及时上报物管站。

五、严禁外来闲杂人员进入小区，来访人员必须登记，准许后方可入内。

六、对进出车辆和停放车辆要严格管理，统一指挥，严禁乱停乱放;石家庄保安公司未经登记允许不得进入小区，严禁贮装易燃易爆危险品的车辆进入小区。

七、做好各项登记及交接班记录。

八、公司、物管站或地方相关部门临时交办的工作任务。

在公司主管的领导下，全面负责小区的安全保卫工作，确保小区内住户的人、财、物的绝对安全，为小区内的业主创造的一个良好的治安秩序和安全的环境。

1、组织、布置、协调好保安部门的日常工作。

2、熟知小区楼层的安全设施、设备。配合、协助公司物秘部负责搞好接待、解决和处理好住户所提出的问题或投诉。

3、制定、执行和落实好公司关于安全方面规章制度，并负责督促和检查规章制度的落实情况，为公司主管的表彰和处罚提供切实可靠的依据。

4、如发生自然灾害和意外事故，必须到现场指挥，当好上级主管处理好事故的参谋。如公司主管不在时，先调动人员处理事故，防止事态的扩大和发展，事后上报公司主管。

5、切实贯彻落实"预防为主，防消结合"的方针，石家庄保安公司负责对小区住户进行法律知识、安全常识的培训。

6、部署、督促、检查下属的工作，检查和总结保安的全面工作，为公司主管月底和年终的总结、表彰、处罚提供真实可靠的依据。

7、有知才、育才、用才的能力和管理方法。

物业保安员管理制度

(一)管理人员必须保持服装整洁，仪表端庄、精神饱满。

(二)对待住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此间良好关系。

(三)必须严格遵守公司轮值时间，按时上下、班(交接班)，不得无故迟到、早退。

(四)管理人员不得在当值时间内为个别住户做职责范围以外及对私人服务的工作。

(五)管理人员不得参与楼宇买卖或租赁事物，若业主、住户提出要求，应请其直接向公司咨询。

(六)大厦负责人应该执行公司之各项指标，并定期召开该大厦各级员工的会议，向公司做定期工作汇报。大厦员工应服从大厦负责人之工作调配及岗位编排。

(七)不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。

(八)不得假借公司名义或利用职权对外做有损公司声誉或利益之行为。

(九)不得向业主、住户或与公司业务有关的任何人收受或索取任何形式的礼物、赏钱。

(十)所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽损坏公司财务，对各公物如有损坏，须负责赔偿。

(十一)雨雪天气，各员工必须依时当值，监守岗位，并按照公司所颁布之指示进行防风防雨工作。

(十二)必须尊守和执行公司所发出的一切通告办事。

二、管理公司。

(一)按照规定时间当值，不可擅离职守。

(二)在当值时不得饮酒、吸烟、打瞌睡、阅报、看书、听收音机或与同事闲谈、开玩笑。

(三)每日上班时间，必须穿着公司规定的制服及佩带员职员工作证，完成自己的岗位职责。巡视各层楼宇及走火通道，巡视时需特别留意大厦清洁及有否损坏、破旧须要维修的地方，并进行登记，如遇有不寻常事件应立即处理、记录并及时向上级报告。

(四)台风或暴雨期间，管理人员必须按公司所颁布的员工共值程序上班，做好一切防风防雨工作，以保护公共财产。

(五)服从上级指导，完成所指定工作。

(六)留意各种公用设备有否被破坏或涂污，并通知有关人员修理和清除，必要时须协助维修工作。

(七)执行各项任务时，必须要有礼貌，谨记“服务至上，礼貌第一”。

(八)如有住户发生意外，例如：受伤、晕倒等，应立即协助其家人招呼救护车或代办报警。

(九)热情接待来访人员，详细记录住户投诉，并迅速处理。不属于自己职责范围的，则立即通知有关人员处理解决。处理情况立即向上级报告。

(十)管理处须设置急救药品，如绷带、药棉及抢救药品等。

(十一)大厦公共地方之钥匙，如：电机房、机房、泵房等，必须小心存放，以备紧急时使用。若有需要外接钥匙时，必须登记借用人姓名及身份证，用后及时归还。

三、保安工作。

(一)必须明了和掌握大厦内各种保安设施之操作和效能。例如：对讲机、警钟、密码锁、闭路电视等。更须善用以有设施，以免减弱防盗效果，特别强调大门必须紧闭，住户出入可自备防盗门钥匙或密码锁，访客则可用对讲机。严禁大门敞开，防止坏人有机可乘。

(二)应熟悉大厦内各住户、识记住户之姓名、年龄、家庭成员、职业及联络电话。此等资料必须保密，不得泄露。

(三)与住户保持密切联络，以便就保安问题，经常交换意见和互通消息。

(四)各更管人员交接时应传达防盗信息，做好交接班记录，以备核查，务令保安人员高度警惕。

(五)严禁借推销之人士进入大厦。尤其是自称公务人员或公共机构人员，更应查验身份证、文件，如有疑问，应致电有关机构查询。

(六)应有礼貌询问进入大厦的来访客人，登记身份证或工作牌照。如有怀疑，应用对讲机与有关住户联系。如访客携带可疑物品时，更需提高警觉。

(七)当值管理人员至少每两小时巡楼一次(但不固定时间)，以免坏人乘隙而入。巡楼时必须有警觉性，特别注意楼梯、走廊、电表房及其他隐蔽地方、通道等，以确保无可疑人物匿藏大厦内伺机作案。留意公众地方之间边暗角，后巷水渠侧、水箱底是否预先暗藏盗窃工具等。

(八)如听到住户呼救或发现可疑人物，须立即报警并封闭大门及通道，以待警方人员到场处理。切勿采取鲁莽行动而不知会警方。

(九)切记管理人员只有一般市民之拘捕权，并无搜查权。因此拘捕疑犯后，应尽快交公安部门处理。

(十)详细记录各有关政府部门电话，以便需要时寻求协助。

(十一)若发生罪案，应采取下列步骤协助破案。

1、立刻报案，并留在现场制公安人员到达，遇有伤员(被害人、案犯)应立即抢救和监护。

2、切勿移动、也不许他人移动、触摸、践踏现场物品，协助公安部门保留证据，方便调查工作。

3、切勿开动风扇、冷气机或其他电器用具，以免证据破坏。

4、禁止任何人在现场走动，以方便公安部门到现场调查。

5、向公安人员提供有关罪案详情，如案发经过，与本案有关人物之相貌、衣着、有关之车牌号及坏人逃走方向。

物业保安员管理制度

为保障小区安全，保护公司财产、业主利益。维护内部秩序。保安部建立值班执勤、交接班制度。实行八小时工作、全天(三班轮换)值班制。

(一)值班执勤制度。

1、严禁脱岗、睡岗、误岗、喝酒上岗、在岗打、接手机。

2、严禁在岗会友、看书、看报、抽烟、听音乐、谈论私事、聊天等与做执勤无关的事。

3、严禁搞人情、开方便门、不按规定办事。

4、按规定佩带装具，精神要饱满。指挥动作要干脆、准确。

5、文明执勤、礼貌待客、态度温和、言语亲切。不说脏话、俚语。不得打、骂人。使用普通话。

6、巡逻人员要按规定路线行进，并填写卡片。两人以上巡逻时要保持队形整齐。发现问题时要采取有效措施处置或控制并及时报告，事后要做好记录。

(二)门岗值班制度。

1、门岗负责接待来访人员，并进行登记。

2、保持进出口的交通通畅，验证进出车辆并登记备案。

3、对临时停放的车辆发放、回收临时停放计费卡，并作好记录备案。

4、阻止小商、小贩进入或在门口摆摊叫卖。

5、保持岗亭的整洁、严肃清扫并维持岗亭四周的环境卫生。

6、接收上级的命令、指示。并作好记录，传达。

(三)监控室值班制度。

监控中心值班室是火警预报、信息通讯的中心，监控值班人员必须树立高度的责任感，严肃认真地做好值班监控工作。

1、监控员应按时上下班，当值时不准睡觉，不得擅离岗位。

2、监控员必须严格按照规定时间、范围，集中精力严密观察，对异常可疑情况作好记录并录像。

3、监控员应根据他人提供的情况及从屏幕中观察到的可疑情况，进行定时、定位、定人及时录像，并做好记录。对电话报案及发现刑案、治安案件、火灾、事故等应迅速按照程序上报处理。

4、监控员在当班时不准做与工作无关的事，严守工作纪律。监控室禁止无关人员入内，其他部门确因工作需要来监控室的人员也应作好登记。

5、监控员应爱护使用的'设备，以延长机器的使用寿命，不得擅自拆装设备。

6、在当班时主动做好监控室的清洁卫生工作，保持整洁。严禁在监控中心吸烟。

7、监控员上下班时，要严格执行交接规定。

8、监控室所监控范围及摄像监视头的开关时间均属保密，严禁外传，更不准向无关人员介绍监控情况。

9、严格遵守监控设备操作程序，禁止调整改动工控计算机系统。禁止使用消防报警电话闲谈。

禁止在监控室接待客人或容留无关人员，未经批准，监控室禁止参观。

10、认真填写值班记录，做到准确、详细、清晰。值班记录不的带出，借用，转抄。

对上级来电，来文及紧急报告等事宜，必须立即登记后上报分管领导处理，不得贻误、拖延。11、发生案件和突发事件时按重大案件处理方案和火灾发生处理方案处理。

(四)车场值班制度。

1、车场值班员要礼貌待人、热情周到;。

3.核对车辆号牌与停车卡是否相符。

4.指挥车辆停放在停车线内，留意交通指示标志是否有破损、掉落、指示不准确等现象。

5.停车场内严禁烟火，不得进行明火作业。如发现有此现象当值保安员因立即制止并查明原因进行登记。

6.非机动车辆不准进入停车场，摩托车要停放在摩托车位上。行车道上不准停放车辆。

7.熟记车场消防器材的摆放，使用，并对消防设施进行检查登记，如有损坏、不合格者记录备案同时通知主管人员。发生火情时，当值保安员要立即进行扑救，并通知上级部门。

8.车场内严禁存放易燃、易爆等危险物品和其他违禁物质。

9.认真填写值班记录，如实记录当班的一切情况。

10.禁止在停车场(库)内洗车(固定洗车台除外)、修车、试车、练车。禁止车主在停车场内洗车、修理摩托车，防止火灾事故的发生。

物业保安员管理制度范文

一、员工应以认真负责的态度，严谨务实的作风做好本职工作，办公讲求效率。

二、员工应自觉遵守管理处作息时间，严格执行劳动纪律，上班不迟到、不早退、不准中间私自离岗，外出办公说明去向。有私事或生病不能上班须事先请假。

三、讲究礼貌，注重仪容。员工服装庄重、大方、清洁。

四、各办公室、会议室严禁吸烟。

五、保持办公环境优美清洁，不得随意丢弃杂物。

六、爱护公共财物，节约用水用电。

七、重视防水、防盗和安全生产。

八、办公时间要保持肃静，不准串岗聊天;嘻闹、高声喧哗和争吵。

九、严格要求自己，遵守公司的各项规章制度。

十、以上规定，有违者将按管理处规定，予以经济处罚。

物业保安员管理制度

本规程规定了保安警用器械管理的职责和方法,保证器械功能完好、正常使用。

适用于保安警用所有器械。

1、当班保安员负责正确使用、妥善保管器械。

2、保安大队负责保安器械的采购、发放、送检。

3、管理处负责本小区保安器械的管理。

1、对讲机管理

(1)对讲机是保安员执行任务的工具,属于公司的公共财产,每个员工都有责任和义务保证对讲机的正常使用。

(2)对讲机只供员工值勤时使用,严禁用作其他用途,特殊情

况须由管理处领导同意方可。

(3)对讲机由值班人员使用,严禁转借他人,严禁个人携带外出,如确有需要,须报主管领导批准。

(4)对讲机严格按规定频率正确使用,严禁员工私自乱拆、乱拧或乱调其他频率,否则按违纪处理,若损坏照价赔偿。

(5)员工在交接班时应做好对讲机交接验收工作,以免出现问题时互相推卸责任。发现问题应做好记录并及时上报主管领导加以处理。

(6)对讲机充电器由相应的班长领用,妥善保管、正确使用。

2、警棍的管理

(1)警棍是保安人员执行公务时的专用工具和武器。

(2)所配警棍只供当班保安员执勤时携带和在紧急情况下使

用,非值班、执勤人员严禁佩带和使用。

(3)严禁将警棍提供他人,无特殊情况或未经管理处主任批准,严禁带出。

(4)严禁用警棍嘻戏打闹,严禁将警棍交与他人玩耍。

(5)执勤保安必须将警棍随身携带,不得随意搁放或托他人代为保管。

(6)使用人员要爱护使用,如有丢失或非因公损坏要予以赔偿,当分不清具体责任人时,由该岗位人员共同赔偿。

(7)交接班时,交接班人员要进行器械和其他物品交接验收工作,确保其处于完好状态。

1、保安一日工作情况记录

2、领用物资记录

编制审核

批准生效日期

物业保安员管理制度范文

1、加强提高各方面素质。

2、熟悉小区治安岗位职责、任务、工作要求，掌握小区内的保安工作规律及特点，加强重点岗位的安全防范。

3、服从领导，听从指挥，做到令行禁止、遇事汇报。

4、遵守国家的法令、法规，做到依法办事。

5、熟悉本岗位的职责和工作程序，圆满完成工作任务。

6、坚守岗位保持高度警惕，注意发现可疑的人、事、物，预防治安案件的发生。

7、积极配合卫生、绿化、维修等其它服务，制止违章行为，防止破坏，不能制止解决的问题向值班室或管理科报告。

8、廉洁奉公，坚守原则，是非分明，敢于同违法犯罪行为做斗争。

9、不得在住宅小区内介绍或从事任何商业活动，不得接受业主赠与的财物。

10、注意观察来往人员的情况及其携带的物品，发现可疑人员要选择适当的位置加以监视并及时报告。

11、驱赶物业范围内践踏草地、乱散发广告、捡垃圾等违章人员。

12、要按点、按时、按线路认真仔细的巡逻，加强治安管理工作，访客进入小区应出示证件，保安人员要做好来访记录。小区内实行24小时警戒，保安员要着装整齐统一，举止大方，文明礼貌，并严格执行交接班制度。

二、保安岗位交接班管理规定：

1、按时交接班，接班保安员应提前到达岗位，如接班人员未到，当班人员不得离开工作岗位。

2、接班时要详细了解上一班的值勤情况和当班应注意的事项。

3、向下一班移交值班记录本，交接人员应在值班记录本上签字。

4、接班人员应将上一班交下的值班装备查点清楚，并在值班记录本上注明交接情况。

三、巡逻员岗位管理规定：

1、治安巡逻员必须加强责任心，坚守岗位，严格执行岗位责任制，按责任区域分工，认真负责地履行职责。

2、治安巡逻员因责任心不强，玩忽职守，撤离工作岗位或不按规定巡逻而造成的被盗案件、破坏事故、火灾事故等各种隐患，按损失价值包赔一定的经济损失，情节严重者，解除劳动合同。

3、治安巡逻员发现盗窃、破坏及各种事故隐患不抓获，不上报，不排除而贻误时机造成损失的，除包赔经济损失外，还要解除劳动合同。

4、治安巡逻员如有内外勾结监守自盗者按其盗窃价值的双倍罚款，解除劳动合同，交公安bu门处理。

5、治安巡逻员在巡逻执勤时发现犯罪分子并将其抓获或排除大的事故隐患及时上报者，给公司或广大业主避免造成较大损失的，公司给予一定的奖励。

物业保安员管理制度

20__年，在公司的领导下，在物业公司全体职工和各管理处员工的努力下，物业公司进入了寻求发展，重要而关键的一年。在竞争激烈的市场中，物业公司以“紧抓目标，紧盯利润，想方设法经营创收，千方百计服务业主，适时参与市场竞争”的经营理念，开创了一条适合曲陆物业公司发展的新路子。公司在竞争激烈的市场中不断摸索和探究，不断向前发展。

在过去的一年里，有值得我们骄傲的成绩，但是也存在不少问题，现就物业公司在完成预定目标过程中所做的工作汇报如下：

一、20__年物业公司经营情况。

（一）经营成绩：

1、公司目标经营情况：

预计弥补亏损完成基本指标为5万元，力争完成10万元，1—10月公司已实现弥补亏损5万元。

2、业务拓展情况。

在行政工作报告中，公司领导提出了要各分子公司打开思路，进入市场，积极拓展业务的要求。为此，物业公司紧紧围绕公司指导思想，积极关注曲靖物业市场，最终开拓了三个项目。分别是：曲靖军分区干休所，附二小文锦楼和珠江花园。

公司自20__年成立以来，从起步阶段接手的曲陆苑小区、潇湘小区、陆良住宅区等内部小区，到参与市场竞争，通过招投标等市场渠道实现承接多个新住宅小区；从管理面积为以前的8万平方米扩大到今年的16万平方米，从只拥有员工20多人到现在的90多人；从去年仍处于亏损20余万元的状态，到今年弥补亏损，实现赢利；从在物业管理方面没有任何经验，到逐步在曲靖市场树立了良好形象；就这样在过去了这一年里，物业公司迅速的成长壮大，通过所管辖小区取得的信任和评价，公司逐渐在曲靖物业行业得到认可，经营效益有了明显的增长，公司规模不断扩大，为今后公司的发展奠定了坚实的基础。

3、为了适应公司业务迅速发展，我们公司今年还在人员方面做了大量的补充和培训工作。对新招人员我们组织培训，对一部分有经验的人员，鼓励他们互相学习，明确各个人员岗位职责。

4、完成对新接小区的前期更迭查验工作，并对存在问题协调甲方处理。到目前为止，各小区的物业服务工作稳步开展。

5、完成其它相关工作，包括：

1）收费站绿化。受公司委托，我们对曲陆高速公路沿线收费站进行绿化管养，对部分站点的绿化进行了改造。

2）曲陆高速公路沿线栽补苦刺花。至今已栽补里程达30余km，完成公司要求目标。

出现的问题提出整改维修方案，今年共计提出20余条建议，同时，定期对各个小区设施设备进行维修维护保养，保障正常运行，甲方因此给以曲陆物业管理公司较高的评价。

6、精神文明建设方面。

1）开展安全节能降耗工作。完成公司既定目标，签订安全节能降耗责任书，制定节能降耗方案，并认真落实各项安全节能降耗措施。

2）开展社会综合治理行动，其中包括秩序维护大队应对突发事件处臵的相关培训，与南宁警署治安联动。

3）积极配合各个社区开展第六次人口普，我公司人员较快较好的完成普查工作。

4）在公司内部开展争先创优活动，并积极申报麒麟区区级文明单位。

（二）公司经营存在的问题：

1、20__年，公司发展过快，导致管理工作跟不上。近年来，公司业务发展较快，致使公司内部规章制度和管理机制无法和公司业务相匹配，岗位职责不清楚，导致互相推诿责任等一些不良行为难以治理。

2、业主对物业管理工作的了解不够。住宅小区居民和业主在住房消费上花钱买服务的观念还未建立起来。有些业主不清楚物业运行的全貌、管理工作负荷和费用开支范围，日常进出看到的只是保安员、保洁员在工作，于是凭直觉作出简单判定，认为物值不符，经常带着不满意的情绪来投诉。

3、物业管理费收缴难。部分业主以不入住，房屋质量差等很多理由拒交物业管理费。他们不交费，仍然可以享受到和其他业主一样的服务，这样很轻易使更多的业主效仿他们的做法，使公司造成不必要的损失，增加公司的成本。

4、公司管理层及工作人员业务能力普遍偏低。主要体现在管理人员在物业方面的法律法规有待加强，处理问题的方式方法单一，没有做到有礼有节。管理方面，精细化管理不到位。

5、收费低，服务要求高，没有真正体现值价相符的物业服务。曲靖物业市场一般对住宅小区物业管理收费标准定的很低，物业管理服务的付出与收费标准存在差异，公司利益得不到保证。

6、员工工资普遍偏低，导致公司人员流动性大，难以留住优秀员工。当前，在《劳动合同法》实施和cpi高涨的背景下，物业服务企业的成本大增，员工面临着严峻的生存压力。

7、对物业招投标方面的知识不足。因为公司刚刚处于起步阶段，对物业招投标方面接触有限，因此，遇到招投标时经常是现学现用，体现了在这方面知识的欠缺与不足。

8、培训难以跟上，特别是客服人员对相关物业知识，法律法规及与业主沟通方面。员工队伍整体素质不高，招聘专业技术人员不全，在今后的人事工作中通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。

（三）20__年工作计划。

1、完善公司组织架构，各司其责，使公司能更好更快的'发展。设臵原则为统一领导，分层管理。公司在总经理和副总经理的统一领导下，设臵财务部，综合部，物业管理处，秩序维护大队。各个岗位职责明晰，一岗多责，分工协作，跟各个物业管理处签订目标责任书，责权明确，灵活运作。

2、规范业务流程。对于每一项工作流程，都应该明确其工作目标、适用范围、相关术语与定义、涉及的部门与岗位以及其负有的权责、工作程序、关键控制点和核心重要输入输出，并配以相应的操作性表单，保证工作内容无缝衔接、工作人员克尽职守，最终实现工作任务的圆满完成和企业发展目标的实现。

3、建立严格的成本控制体系。加强成本控制，节省费用支出，建立目标成本体系，在不影响所提供的服务质量的前提下，达到成本的持续降低，是规范公司内部管理，降低消耗，增收节流的重要工作内容；因此，物业管理公司需要建立严格的成本控制和预算管理体系，通过对工作流程的精细梳理和权责体系的明确界定，对公司的采购成本、营销成本、人力成本、管理成本以及财务成本等进行严格的规划、评审和优化工作，在事先、事中和事后进行全方位的成本管理，最终达到持续降低成本的目的。

4、加强对员工物业管理知识方面的培训。特别是客服人员对相关物业知识，法律法规及与业主沟通方面进行深度培训，通过培训达到全面提高员工的素质，提高服务水平和业务技能，同时增强员工的忠诚度。

5、健全各小区突发事件应急演练的培训。20__年我们将建设一只能处理物业管理紧急事件的专业保安队伍，健全物业管理服务中处理紧急演练培训，提高保安队伍处理紧急事件的能力。

6、在机会成熟的情况下积极向外拓展业务。拓展业务始终是公司健康发展的首要任务，市场的有限性迫使企业要积极想外扩展才能更好的生存和发展。但是因为公司管理还待提高，因此，必须在机会成熟时，抓住机会努力想外又快又好又稳的发展。

7、加强物业管理方面的知识宣传。物业管理在曲靖刚刚起步，很多业主对物业管理知识不了解，甚至误解，导致物业管理工作难以进行，为了更好的开展公司今后工作和树立公司品牌形象，因此需要在今后的工作中加强这一方面的宣传。

8、利用现有项目积极拓宽服务领域。物业公司拥有先天的客户资源优势，今年物业公司业务发展迅速，无法顾及拓宽服务领域，待理顺公司内部管理后，将适时进行一些增值服务或综合服务，以整合和充分利用社会资源和社会服务供应来提高公司的盈利能力和品牌效益，例如家政服务，送水，送气，房屋中介，宽带办理、自用部份的有偿维修服务等。

9、积极准备对珠江花园物业服务费提价的前期准备工作。珠江花园物业费将在20__年1月1日正式提价，相关事宜我们正积极与各方协商准备。

10、加大追收欠拖不交及恶意欠费力度；增加净利润收入，实现颗粒归仓。利用法律法规允许范围和行业特点，采用多种催收手段进行催收。

11、做好创建文明单位的前期准备工作。

12、树立品牌服务。利用“曲陆”这个老字号在市场竞争中取得优势，充分发挥地缘优势、品牌优势，创造机会在从先进的物业公司学习其先进的管理、经营方法和经验，在全面提高服务水平的基础上，打造出本市的物业管理新品牌。

13、协调解决目前小区更迭查验的遗留问题。把前期发现需要整改的内容及时与甲方协调处理，不让遗留问题影响公司之后的管理工作。

综上所述，通过建立健全公司内部管理体系，理顺母子公司关系，建立客户导向的市场服务意识，培养优秀的物业管理人员，是物业管理公司全面提升管理能力，培育核心竞争优势的关键步骤，只有内部规范了，才能真正做到全心全意为住户服务，使物业管理企业能在激烈的物业管理市场竞争中立于不败之地。

物业保安员管理制度

为加强管理处与业主、住户的联系，及时为业主、住户排忧解难，提高社会效益，特建立接待来访投诉工作制度。

一、接待来访工作由客户服务中心负责，宣传接待投诉的办公地点、电话，让业主、住户来访投诉有门、信任管理处。

二、任何管理人员在遇到业主、住户来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，面带微笑，不得刁难，不得推诿，不得对抗，不得激化业主、住户情绪，并做到对熟人、陌生人一个样、对大人小孩一个样、忙时闲时一个样。

三、对住户投诉、来访中谈到的问题，客服人员应及时进行记录，须于当天进行调查、核实，并将结果和处理建议汇报办公室主任，由主任决定处理办法和责任部门。

四、责任部门在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务。不得推托、扯皮、推卸责任、为难业主、住户、或乘机索取好处、利益等，在处理完毕后应将结果回复业主、住户和管理处主任，做到事事有着落、件件有回音。

五、全体管理人员要认真负责做好本职工作，为业主、住户提供满意管理、服务，减少住户的投诉、批评，将业主、住户的不满消解在投诉之前。

学校保安员管理制度

为了维护正常的教学秩序，使学校的财产免受破坏，保障师生员工人身安全，特制定学校门卫制度。

1、校外人员进入学校必须到门卫值班室登记，经门卫值班人员同意生方可入校。学校师生员工，家属及校内临时工进校应主动出示有关证件，否则，门卫人员有权加以阻拦。

2、骑自行车出入本校门，一律下车。自行车入校必须按指定的地点停放。任何人的自行车（包括教职员工）不得驶入教学区，不得停放在办公和实验楼附近。

3、非本校机动车辆不得随意进入校园，凡需进入校园的车辆必须经门卫同意，车辆进入校园后均要慢行，不得鸣笛。

4、各类商贩不得以任何借口进入校园或在学校门口周围摆摊叫卖。

5、携带物品出校（如：电脑、电视机、收录机、木料、钢材、桌椅等）必须到门卫值班室登记，并说明情况。属学校财产必须持有学校总务处的证明，否则，门卫有权追问并扣留。

6、上课期间，学生不准会客，有特殊情况要求出校的学生，必须有班主任、学生处的签条，否则，一律不得放行，杜绝发生因学生逃学而在校外出现意外事故。

7、外来人员没经学校领导批准，不得进入学校食堂、学生宿舍和班级。

8、每天上、下学时间，校门要全部敞开，管理好门口的安全，防止拥挤和踩踏等伤害事故的发生。上课时间校门要全部封闭。

9、放学后，要认真检查各室门窗是否关牢、锁好，应关电源是否切断，发现问题及时处理，必要时向主管处室领导汇报。

10、任何人进入校园必须遵守学校有关规定，对拒不服从管理，无理取闹，情节严重者，学校保卫人员可采取必要的手段维护学校治安，或将其送交公安机关处理。

学校保安员管理制度

学校保安员管理制度

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为加强学校保安员管理，明确保安员岗位职责，规范保安员日常工作，特制定本制度。

一、学校保安员应忠于职守，遵纪守法，着装整齐，文明执勤，礼貌待人，热情服务。

二、学校保安员坚持优质服务，自觉维护学校的声誉。

三、学校保安员必须熟练使用学校的各种消防器材，爱护学校公物。

四、学校保安员要严格执行学校的规章制度，尊重领导、师生，服从管理。

五、学校保安员要认真做好“防火、防盗、防破坏、防事故”工作，维护学校师生的人身、财产安全以及学校的设备设施安全。保安员要认真落实安全防范措施，维护校园治安秩序。一旦发现问题或遇突发事件，要迅速作出正确的判断和处理，及时向主管部门和领导报告，防止各种意外发生。

六、学校保安员要准时上、下班，不迟到，不早退，认真交接值班情况，填写值班记录并签名。

七、学校保安员不在岗位上睡觉、喝酒、吃槟榔，不离岗、脱岗，不在岗位上会客或办私事。

八、学校保安员要加强校内四周以及各楼层的巡查。

九、对车辆的管理：

（1）本校教职工和家属的车辆出入，要认真做好登记。

（2）正常上课期间对外来人员必须问清工作单位、姓名及事由后联系被访人，经允许后先登记再请其进入；如遇直接来找校领导的陌生人员，必须与相关领导联系确认后才准予入校；如遇上级主管部门或其他单位工作人员来我校检查、指导工作，应及时报告校长办公室或与相关处室联系，并指引来访人员进校，指挥其车辆按要求停放。

（3）其它无关人员及车辆一律不许进入学校。进入学校的车辆要引导其按指定的地方停放，严禁其车辆乱停；出入学校的外来车辆（特别是货车）要严格检查，出校的`物品必须经校领导同意（批条）方可放行。

十、被访人不在学校，要婉言拒绝其进入学校。

十一、学生正常上课期间因事须离校者，要查看并留存班主任或科任教师签字的请假条，然后予以放行；否则，值班保安员承担一切责任。

十二、学校保安员要搞好保安室及周边卫生，要积极协助学校做一些力所能及的搬运、张贴等工作。

十三、保安人员有事，必须请假，经同意后才许离校，未经同意或自理岗位者做旷工处理，请假后不按时归队的做旷工处理，累计警告三次以上者做自动离队处理。

十四、保安员不服从管理，顶撞主管人员或校领导，或散布谣言、恶意中伤他人的；保安员触犯法律被治安行政拘留或追究刑事责任的，直接开除出校。

公司保安员管理制度

为规范保安员考勤管理工作，维护正常勤务秩序，保证优质安全服务，制定本制度。

一、考勤工作以服务岗点班组为单位进行，服务岗点负责人担任考勤员，对岗点考勤工作负全责。

二、服务岗点的工作作息时间、勤务班次、倒班形式等，一律由公司决定。

三、请休假：

请休假及请休假的程序手续执行公司《请休假管理制度》规定。

四、违规行为及违规行为的处理。

（一）、迟到早退：在规定的.上班时间之后到岗的为迟到；在规定的下班时间前离岗为早退。

（二）、旷职：未经公司批准，擅自不按规定到岗上班的为旷职。下列行为也视为旷职：

1、工作分配调动后不按时到岗工作的；

2、违反《请休假管理制度》规定的离岗、离职行为；

3、睡岗、空岗、脱岗等行为；

4、酒后上岗、当班饮酒行为；

5、违反辞职规定的弃岗离职行为。

（三）、对违纪行为处理如下：

1、迟到早退：月内1次，罚款10元；月内累计2次，罚款50元；月内累计3次，取消当月岗位绩效奖。

2、旷职：1日扣发3日岗位工资，取消当月岗位绩效奖或罚款100元；月内累计3天以上，扣发全部在帐存工资并予以辞退。

3、违反辞职规定弃岗离职的：扣发全部在帐存工资，如给公司或服务客户造成经济损失的，依法追究经济赔偿责任。

五、考勤员：

（一）、工作职责：

1、按日进行考勤并做好考勤记录；

2、在保证完成勤务任务前提下，科学安排保安员请休假并执行《请休假管理规定》规定；

3、每月10号前向公司服务管理部报送上月《考勤表》并附上月发生的《请销假条》；

4、确保上报的岗位考勤数据真实准确，对出现的错误后果承担经济责任。

（二）、工作纪律：

1、规范登记考勤簿，严禁涂改。违者，按项罚款50元。

2、如实记勤，严禁弄虚作假、漏记、瞒报、错报；严禁越权准假。违者，按项罚款100元或取消当月职务绩效奖，年内重犯，并处免职。

3、岗上出现旷职、违约离职及其它非正常减员时，必须在3小时内报告公司服务管理部，违者，按项罚款200元，并取消当月职务绩效奖。

学校保安员管理制度

和公共财产的安全，结合学校实际，设立校安全办，由陶大春同志负责，现有专职保卫人员4人，陈家军、李金富、周建、张勇，其中陈家军为保安队队长，具体负责校园内的安全保卫工作。对保安队的人员，安全办根据实际情况，制定了如下管理制度：

1、保安人员上岗时间要求穿制服，佩戴保安标志和携带保安警具等，坚持做到整洁大方。

2、保安人员上岗期间不准喝酒，要集中注意力，保持举止端庄，处理问题时要在认真分析的基础上公平果断处理。

3、保安人员不准留长发、怪发，不准染发，不准留长胡子、长指甲。

4、保安人员值班时必须彻底打扫值班室和校门口卫生，保证值班室和校门口的干净整洁。

5、凡未着装上岗、酒后上岗者，每次扣5.00元。

1、保安人员必须坚守岗位，忠于职守，工作中既要坚持制度又要热情接待，语言要文明，不准打、骂外来人员。

2、外来人员经学校有关领导批准并且登记后方可行。

3、学生家长进校时（实行封闭式教学，学生上课时家长一律不得进入），问清事由协助家长找到有关人员并做好进出时间记录。

5、所有车辆（包括教职工车辆）一律停在指定停车处。外来车辆未经允许严禁驶入校园。所有车辆在在出校时，要严格检查车上的物品，如果有学校的其他物品，要经学校行政同意后方可放行，并做好记录。

6、学生出校门必须有班主任和学校行政签字同意的请假条，否则不得放行，如需家长到校接送的，必须等家长到校后方可放行。如遇私自从大门出校的学生必须及时制止其出校，并及时与值周行政取得联系。否则保安人员要负直接责任。

7、中午放学及晚自习下课后，对离校的走读生必须仔细核对出入证，出入证照片和本人一致方可放行。如有蒙混过关的学生应及时报告值周行政，如因保安疏忽而导致住校学生离开校园后发生意外，值班保安人员应承担直接责任。

8、保安人员必须对当天的外来人员以及车辆进入情况做好记录，办理交接手续时必须做好签字记录。

凡私自放学生出校、外来人员不登记者，每人次扣10.00元

1、白天主要巡逻校园内每一个角落和校园周边环境，检查教室、办公室、食堂等场所的门、窗、路灯是否完好，检查校园周边有无安全隐患，做到随时发现，随时解决，自己不能解决做好记录并且及时上报学校总务处。

2、夜间巡查要做好随身携带警用器具及照明灯具，不定时巡查，夜间巡查每晚不少于两次。且要记录好巡逻的时间和线路。

3、保安人员要做好每天的巡查检查记录。

4、保安人员要做好每天的清场工作。

凡未按时巡逻、未如实填写巡查记录者，每次扣5.00元，未认真做好清场工作，每次扣5.00元。

1、学校保安实行二十四小时值班制度。

2、保安人员不准随意离开学校。

3、值班期间发生异常情况要及时上报学校，不得缓报、瞒报。如有缓报、隐瞒本人要互相关责任。

4、值班期间不准会客，不准打牌，严禁留宿非本校人员。

5、由值周领导负责考核工作，校级干部和安办主任负责抽查，凡是违反上述规定，学校将做出相应处理。

凡上岗期间离开学校、发生异常情况不及时上报学校者，每次扣5.00元。

保安员培训管理制度

保安管理员是最前线的服务人员,服务技能、服务质量直接关系到整个物业管理工作的顺利开展,优质的管理服务,需要有一支高质素的保安服务队伍。为落实对保安管理员的培训工作,不断提高保安队伍的整体素质,特制定如下规定:。

1.时间安排。

新聘员工先到区域岗位熟悉区域操作,保安部根据新聘员工的人数,组织确定入职前的培训、考核。

2、受训期间必须严格遵守培训纪律的细则。

1.由领班组织每周的消防、体能训练和理论知识培训,培训需安排在业余时间,每次不少于1小时。

2.各区域可以根据本区的实际情况制定员工培训计划,自行组织落实。

3.老员工要准时按照公司或本部门制订的培训计划参加培训和学习,严格遵守培训纪律。

4.保安部负责对各区的培训教员进行集体培训,提供统一规范培训的标准。

5.为检测培训的效果,应定期进行考核,每次培训及考核结果记录于《培训记录表》。

6.为严肃培训纪律,对无故不参加培训者缺席一次扣罚50元,缺席两次扣罚100元,缺席三次当旷工一天处理。迟到、早退每次扣罚20元。如因特殊情况不能参加者,须提前一天以书面形式请假,交保安部备案,每人每月请假不能超过一天。

7.员工培训考核成绩存入《员工档案》作为保安员工作绩效评定的'组成部分。对于连续2次考核成绩不合格,将要考虑调整岗位、降职、降薪,直至辞退。

1.对于工作表现突出、培训考核成绩优秀的人员,公司将选派参加岗位培训学习,学习前要求签订《员工培训学习合同书》并按合同规定履行。

2.鼓励员工参加专业学习、进修深造,具体按公司《关于建立鼓励员工参加专业学习进修深造制度的通知》执行。

学校保安员管理制度

1、提高安全意识,勤查安全隐患,做好安全教育,发现安全隐患及时报告有关部门并积极配合及时消除安全隐患。

2、每天早晨6:30,下午2:30,晚上6:30对各宿舍巡查一次,督促学生按时起床,按时离开宿舍,不得让学生无故留在宿舍.

3、凡学生在宿舍时间,必须在宿舍楼值班.每天值班时间（双周第一周星期日至第二周星期四）:早晨6:30—7:30；中午12:00—2:30；下午5:30—7:30；晚上10:30—早晨6:30。

4、配合值周领导和值周教师管理好学生午休、晚休纪律.学生就餐期间到食堂配合维持秩序。

5、每天要认真做好值班记录,记录内容包括:卫生、纪律、财产、学生请假情况等.每次检查后都要如实填写,以备值班领导检查,发现问题应及时汇报有关部门和值周领导。

6、严禁体罚或变相体罚学生,对学生既要严格要求,又要关心爱护,努力为学生创造一个文明舒适干净安全的生活环境。

7、督促学生做好宿舍楼道、走廊等公共区域的清洁打扫和保洁工作,以及节约用电、用水。

8、按时完成学校下达的'其他临时任务。